公积金暂停二次贷款 按揭买房怎样最省钱

　　房贷今年已经加了四次息，南京公积金贷款也提高了门槛，已经贷过公积金的不给再贷……眼看想节省的利息节省不了，有没有其他省钱办法？快报记者请理财专家给市民算了两笔细帐。

　　疑问一：公积金贷款还要提前还款吗？

　　小胡去年就办理了公积金贷款，贷足了30万，期限20年。今年贷款连加四次息，贷款利率（5年以上）从4.59％增加到5.04％。从明年起，小胡夫妻的月供就要从1912.55元增加到1986.50元，总利息增加了1.7万元。小胡夫妻盘算了一下，今年积蓄加上明年春节前的年终奖，他们可以存下5万元。本想提前还款，可最近听说，公积金的贷款利息和普通的银行存款利率是倒挂的，也就是说，把钱存银行都比还贷款划算，小胡夫妻犹豫了：我们到底该不该提前还款？究竟相差多少钱呢？

　　算帐：今年四次加息后，5年期银行存款利率为5.49％，公积金5年以上利率为5.04％。

　　具体算来，小胡夫妻30万公积金，贷款20年，年利率5.04％，提前还贷5万元的利息可少支付29460.11元；而如果他们把5万存银行，每5年转存一次，20年的存款利息为46856.35万元，这样算来，这5万元存银行比还公积金贷款"划算"1.74万元左右。

　　提醒：如果有现金当然是不着急还公积金贷款划算，因为存银行的利息明显高于公积金的贷款利率。但银行理财师却告诉记者：市民要考虑以下两个问题。首先，"一旦碰上两次加息，老百姓的存款利率是不会变的，仍然按开户日的利率计算，即使按新利率转存也会有损失；而贷款利率一调，那么次年就跟着调整，所以这里面的利差是有可能改变的。"其次，目前公积金贷款利率只是中长期的部分比银行存款利率还是要比存款利率高。比如二年期公积金贷款利率为4.59％，存款利率为4.23％，所以也不能一概而论。

　　疑问二：不能贷公积金咋省利息

　　高先生和妻子是奥体一家楼盘的五期业主，最近他们正在为"南京公积金只贷一次"的新政而心烦。因为他们刚刚和开发商签订了购房合同，当时选择的是公积金贷款，因此比商业贷款房价少享受了1％的折扣。可现在，公积金贷款还没办下来，由于高先生以前卖掉的房子曾经用过公积金贷款，按新政策他和妻子都贷不了公积金了，那30万的公积金转成商贷，不仅利率高了，高先生夫妻还白白少了"开盘当日、商业贷款1％"的折扣，还真是吃了大亏。

　　那么贷商业贷款，银行每次加息商贷的幅度都比公积金高，眼看加息似乎还没结束，那高先生应该怎么办？听说商业贷款中有固定利率，他应该选择固定利率吗？这样划算吗？记者了解到，由于8月22日刚加息不久，部分银行最新的固定利率还没有出来。但就7月21日加息后的固定利率和浮动利率以及此前的两者加息幅度看来，固定利率的优势开始凸显。

　　算帐：如果高先生现在办固定利率，暂以7月21日到8月22日之间的固定利率和优惠浮动利率来做比较。

　　目前南京5-6家银行开办有固定利率房贷业务。7月21日后浮动利率的3年期优惠利率为5.967％，5年为6.12％，10年为6.273％；招行固定利率3年期优惠利率6.03％，5年期优惠利率6.21％，10年期优惠利率6.57％。以其3年期对比，仅相差0.063个百分点；而央行每次加息最少一档都是0.09个百分点，打85折后也有0.765个百分点。也就说，只要再加息一次，固定利率就已经比浮动利率划算。事实也果然如此，8月22日后，三年期的浮动优惠利率就已经达到了6.12％，已经比6.03％明显高。

　　假使高先生是今年3月份在光大银行申请到一笔30万元的个人住房固定贷款，固定期限5年，当时的固定利率为6.18％，比同期的优惠浮动利率5.814％高了0.3个百分点；但目前5年期的基准年利率已经达到7.38％，优惠后也有6.273％。因此从明年开始，高先生月供将比浮动利率房贷少支付近60元。

　　提醒：该贷款主要适合三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。缺点是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要多支付利息。此外，如果贷款人计划短期内提前还贷，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为各家银行规定不一，有的要交纳较高的违约金。