贷款买房如何选择更省钱

　　目前准备贷款和已经处于贷款阶段的消费者都变得更加慎重，希望从诸多房贷产品中找出最省钱的方式。北京中原三级市场部的研究人员将主要几种产品作了对比分析。

　　利率选择

　　浮动利率、固定利率各有千秋

　　利率的不断上调凸显固定利率的优势，但消费者在选择时不要盲目行动，一定要结合自身特点去选择，因为，浮动利率和固定利率相比较各有千秋。

　　其一，从贷款年限上说，浮动利率选择范围要大于固定利率；

　　其二，由于固定利率贷款年限较短，所以对消费者月供承受能力要求较高。

　　因此，可以说固定利率对于贷款年限较短的，在银行目前有超过一套房屋贷款的消费者吸引力较大，而对于普通自住消费者来说，就要进行综合考虑了，需要将目前优惠利率与固定利率之间作一比较，看其差值有多少，再结合未来加息的预期，及上涨幅度，作出选择。

　　还款方式

　　不同人群选择不同还款方式

　　从目前来看，消费者常用的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等三种方式，每种方式有着不同的适用人群。(见表1)

　　贷款年限

　　15年为还款方式选择临界点

　　对于同一种还款方式而言，随着贷款年限的增长，月供虽有所减少，但总的利息支出额是处于大幅增长的。如果结合年限来选择还款方式的话，15年无疑是一个临界点。

　　贷款15年以上宜选等额本金，15年以下宜选双周供。以贷款40万元房屋为例，且属于在银行一套商业贷款房屋。利率按6.04%计算。(见表2)

　　通过图表可以看出：在这三种方式中不管贷款年限的多少，等额本息方式支出利息是最高的。

　　等额本金与双周供相比，利息支出差随着贷款年限的增加出现小幅剪刀差现象。以贷款15年为一平衡点，在这一基点上，等额本金与双周供支出利息基本相当。而从15年往下，双周供利息支出略低于等额本金方式，以贷款40万元，10年期为例，双周供比等额本金要少支出2510.19元；从15年往上，两者之间差距明显起来，以贷款40万元，25年期为例，双周供比等额本金多支付10583.53元。(靳瑞欣)

　　■ 提示板

　　表1:三种方式适用人群、特点大比拼

　　项目 等额本息 等额本金 双周供

　　定义 贷款者在还款期内，每月以相同的金额偿还本金和利息 借款人将每月本金等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，还款额初期较多，随后每月递减。 指将按揭贷款的还款时间由每月还款一次调整为每两周还款一次，其还款金额约为月还款额的一半

　　适用人群 适用于收入较为稳定的消费者 初期还款压力较大，适合于目前手头比较宽裕的消费者 双周供由于提高还款频次，因此它较适合于那些经济收入较高且稳定的客户，不太适合于靠租金来支付贷款的客户

　　特点 优点：每月还款额相等，便于购房者安排资金支出。 优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。 优势：1)双周供提高还款频次，相当于提前还款，加强贷款本金减少速度，利息支出额减少； 2)相同贷款额的话，双周供利息额减少的比例随着贷款期限的增加而增加，即贷款期限越长，利息节省越多。

　　缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。 缺点：还款开始阶段月供比较高。 劣势：1)每年会有个别月份还款3次的情况，这在一定程度上增加了客户的还款压力。

　　表2:采取不同还款方式的利息支出单位：元

　　还款方式 10年 15年 20年 25年

　　月供 利息和 月供 利息和 月供 利息和 月供 利息和

　　等额本息 4448.86 133863.07 3384.08 209133.68 2874.96 289991.55 2586.99 376100.41

　　等额本金 第1月5346.66元，以后逐月递减，最后一月3350.11元 121806.78 第1月4235.55元，以后逐月递减，最后一月2233.41元 182206.84 第1月3680元，以后逐月递减，最后一月1675.05元 242606.18 第1月3346.66元，以后逐月递减，最后一月1340.05元 303007.41

　　双周供 2238.35 119296.59 1699.66 182986.00 1444.5 247137.09 1295.09 313590.94

　　(14天)

　　三者中利息最高-最低 14566.48 26926.84 47385.37 73093