上海公积金贷款每户最高贷50万

　　上海9月起对首次购买自住房调整住房公积金贷款上限

　　商报记者 闵蕾 袁晨晨

　　昨日上海市公积金管理中心发布最新消息，自今年9月1日起，对住房公积金贷款的额度上限进行调整，对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元，即每户最高可获得50万元的贷款。

　　新规

　　每户最高可贷50万

　　上海市住房公积金管理委员会规定：对第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人，从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法，且每户家庭最高贷款限额为40万元；若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元。调整分两种情况：

　　1、有两个人及以上参与贷款的家庭：首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万元，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。

　　2、只有一个人参与贷款的家庭：仍按现有计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。

　　对于非第一次购买自住住房，而使用住房公积金贷款者，其他已有明确规定的贷款政策和条件不变，继续执行。

　　存疑

　　何为“首次购买自住房”

　　根据原先上海市政府披露的原则，新的公积金政策将根据公积金管理中心的资金存储量，从提高普通市民居住面积、居住质量出发，以发挥公积金在多层次住房体系中的重要作用为重点。

　　复旦大学华伟博士认为，相对面积较大的商品房而言，老公房面积小总价较低，而且所有者和购买者，以中低收入家庭以及过渡型消费群体为主如刚踏上工作岗位的年轻人?。如果能提高公积金贷款额度，小面积公房便有了市场。业主可以通过卖旧买新，卖小买大来改善居住。

　　对购买自住房和低收入人群的居住权利给予更多保障，是本轮国家针对房地产的主要宏观调控思路。上海公积金贷款上限此次的调整，也明确体现了政策倾斜导向。不过在记者看来，上海此次强调优惠仅针对首次购买自住房执行政策，难免与前一阶段国内某些城市和地区传出“公积金劫贫济富，沦为富人基金”的背景脱不开一丝关系。

　　而对于“首次购买自住住房”这一关键条件，政策中仍缺乏清晰的解释和界定。就一般而言，两个年轻人首次购房属于优惠范围，但如果其中一人是其他房产的产权共有人，比如其父母的房产证上也有该人士的姓名，这种情况算不算首次购买自住住房？此外，就上海的具体情况而言，因为房价的总价不菲，很多中低收入家庭已经购买了一套老公房或者二手房，上海住房的自有率在全国也是领先的，这样的家庭希望通过公积金的扶持，降低购房门槛，购入大一点的新房来改善居住条件。按照习惯和生活的方便，人们往往会先买房，然后再将原住房出手。对于这样仅拥有一套自住房的家庭，却不知是否可以享受公积金的优惠呢？

　　举例

　　70万贷款30年最高可省11.33万元

　　以一套建筑面积100平方米的住房为例，总价约为100万元，首付三成，即30万元，剩余70万元作30年的组合贷款。

　　以往的住房公积金贷款额度上限为30万元，贷30年，每年利率4.95％，按等额本息的还款方式计算，月还款额1601.31元，累计利息27.65万元，本息总额约为57.65万元；剩余的40万元作商业贷款，年限同样为30年，按照5年以上的商业贷款年利率7.38％计算，累计利息约59.51万元，本息总额则达到99.51万元。这样一来，30年组合贷款的本息总额合计达到约157.16万元。

　　而按照此次提高后的住房公积金额度上限50万元计算，同样贷30年，按等额本息的方式计算，月还款额2668.85元，累计利息46.08万元，本息总额达到96.08万元；剩余20万元商业贷款，年限30年，同样按年利率7.38％计算，累计利息29.75万元，本息总额49.75万元。这一组合贷款的本息总额共计145.83万元。

　　前后两种方法比较，住房公积金贷款额度上限提高之后，可以少付157.16万元-145.83万元=11.33万元。即使商业贷款是使用商业银行对优质客户执行的优惠利率（打8.5折）计算，其他条件不变，公积金贷款50万元，商业贷款20万元和公积金贷款30万元，商业贷款40万元的本息差额还是达到6.01万元。