公积金贷款到底被谁架空

　　余美英

　　在调查采访中记者发现，架空公积金贷款政策的主要是开发商和银行之间的“潜规则”，另外还有购房人自身的原因以及包括公积金代办公司和二手房中介在内的中介公司的“阻扰”等等。

　　█开发商不待见公积金

　　回顾北京楼市的发展史，开发商对公积金贷款说“不”是从2004年开始愈演愈烈的。从2004年下半年开始，银行对开发商不断收紧“银根”，而土地出让方式的变化、地价的上涨、钢材和水泥等原材料的上涨让开发商资金门槛越来越高，而北京多数开发商自有资金实力有限，开始销售前大多需要靠银行的开发贷款来滚动开发，“于是，作为银行优良资产的住房按揭业务，往往成了某个银行给开发商发放开发贷款的一个附带条件”。

　　另一方面，多数楼盘售楼处会有几家银行同时进驻现场，办理住房按揭业务。而有的银行为了多办理住房按揭业务，往往暗中会给售楼员每笔几百元到上千元甚至头一年利息的“回扣”，因此，销售员在推荐住房按揭业务的时候，会用各种各样的借口让买房人不做公积金贷款。不能不提的是，因为目前可售楼盘尤其是热销楼盘“买的人多，房子少”，卖方市场形势更为上述“潜规则”撑腰。

　　█房屋中介和银行的潜规则

　　“新房贷款是如此，二手房贷款也有潜规则。”昨天，北京公积金中心有关负责人向记者透露。经多位房屋中介公司负责人证实，事实确实如此，多数二手房中介公司的利润20％左右来自合作银行的商贷返点，有的小中介公司，甚至70％的利润来自银行的商贷返点。也正是如此，一般在房屋成交的时候，房屋中介公司会让卖方坚持说“公积金手续慢，到款时间长”而让买方办理商贷。

　　在商贷高返点的诱惑下，近几年，北京二手房市场年成交量近10万套，其中通过住房贷款成交的约占一半，却鲜有买房人是公积金住房贷款买房。

　　█北京人不如上海人会“算计”

　　公积金被架空还有一个原因是：北京人不如上海人会“算计”。

　　上海复地、绿地集团等知名开发商告诉记者，北京开发商面临的银根收紧、开发贷款难等问题，上海的开发商同样会遇到，但在上海，不管你是什么银行，如果不能办理公积金贷款和组合贷款，是没有一个售楼处会允许进驻的。“原因就是上海人和北京人不一样，一个比一个会过日子，会算计。别说几十万的贷款20年下来能少还20多万元，即便是少还一块钱，如果开发商不给他们做利率要比银行优惠的公积金贷款，上海买房人还真的会坚持‘集体不买房’！”

　　█抵押银行排斥公积金

　　商业银行的排斥也是很多购房人无法享受到公积金贷款政策的一个重要原因。

　　不妨先看一个购房人的投诉：“我于今年8月份购买的欧陆经典风格派（E4楼）酒店式公寓，当时签购房合同时说可以办公积金贷款，可是到9月份却通知只能办北京银行的商业贷款。后来办商贷时了解到，是因为开发商已经将所有商品房抵押给了北京银行，我只有办了商贷，北京银行才给开发商解押。”调查发现，这位购房人的经历是较有代表性的。很多房子已被开发商抵押给银行的楼盘，购房人要做公积金贷款，抵押银行根本不配合，不给解押，只有办理它的住房按揭业务才给解押。

　　新闻内存

　　300余亿元公积金闲置

　　一边是不断加息带来的购房人负担越来越重，而另一边却是因开发商拒绝公积金贷款等原因而造成300多亿元公积金在账户上沉睡：截止到10月底，北京住房公积金管理中心发放贷款19046笔，发放贷款57.41亿元，还剩两个月，贷款笔数不到去年的47％，贷款金额仅完成去年的52.5％，尚有300.05亿元资金闲置在账户上。

　　记者从北京公积金管理中心了解到，因为越来越多的开发商拒绝公积金贷款，北京公积金的利用率也在逐年下降，截止到今年10月底，北京公积金贷款余额占归集余额的67.1％，也就是说，仅贷出去67.1％，而往年该比例都在80％左右。不仅如此，公积金中心有关负责人还给出了另一组更令人关注的数据：

　　截止到10月底，北京公积金累计余额已达683.56亿元（2006年为598.06亿元），减去贷款余额374.71亿元以及8亿元的贷款风险准备金，还有300.05亿元资金闲置在公积金账户上。

　　因为开发商拒绝公积金贷款而数次到公积金贷款中心投诉的石景山购房人李先生得知“公积金还有300多亿元趴在账上”的时候，生气地说：“同样20年期限的78万元住房贷款，公积金贷款要比商贷少还20多万元，20多万元对我们这样的普通老百姓而言，可是个天文数字啊！”

　　互动问答

　　读者atz008：我于今年8月份购买的欧陆经典风格派（E4楼）酒店式公寓，当时签购房合同时说可以办公积金贷款，可是到9月份却通知只能办北京银行的商业贷款。后来办商贷时了解到，是因为开发商已经将所有商品房抵押给了北京银行，我只有办了商贷，北京银行才给开发商解押。而如果办理公积金贷款，银行则不给解押，除非开发商先解押后我才能去办理公积金贷款。最后的结果，我只能按照开发商的要求办理商贷了。开发商和银行这种不配合公积金贷款政策的行为为什么就没有相关的法律法规进行约束？

　　答复：昨天，北京住房公积金中心有关负责人对此表示，像这位读者碰到的情况，在有关开发商拒绝公积金贷款的投诉中占了相当一部分比例。确实像他分析的那样，如果购房人买的是已经抵押给银行的房子，如果开发商或者银行不予配合———开发商不先解押或者银行不同意在办理完公积金贷款后解押，最后的结果肯定是购房人不能办理公积金贷款。“在目前没有相关规定的情况下，公积金中心能做的就是和抵押银行去进行协商，让他们尽量配合。”

　　“我贷公积金”投诉信箱

　　公积金住房贷款和每个购房人的切身利益息息相关，如果您在购房过程中，遇到过类似开发商拒绝公积金的经历，或您对解决这一问题有独特的想法，欢迎您与读者分享。