高地价下的土地储备信贷风险渐行渐近

　　王新波 路其永 齐爱国

　　近年来，地方各级政府以“城市经营”为目的，相继成立了土地储备中心，对城区及城郊土地进行统一运作经营，土地储备中心在城市规划和开发中的作用越来越强，与金融业务的联系也日益密切。通过几年的实践表明，土地储备制度在促进城市化建设和经济发展方面起了积极的作用。但从房地产整体发展形势来看，特别是在近几年地价越拍越高，楼房越卖越贵的背景下，在土地储备制度日益发展的同时，如何规避和防范土地储备贷款风险，也就成了银行须密切关注的问题。

　　目前，土地储备贷款存在的风险，一是市场风险。有些地方土地储备中心并未完全垄断土地一级市场，各部门都以自己的利益为出发点，缺乏全局观念，不利于政府全面调控城市土地供求市场，从而直接影响到金融部门贷款支持收购的土地能否全部按预计的时间和价位出让，影响贷款能否按期归还。二是政策风险。主要是政府城市规划的政策变化、房地产政策的变化以及有关金融政策的变化，都有可能引起土地供求的变化，形成银行贷款潜在的因素。三是经营风险。由于土地中心经营者的素质及经营经验的影响，在把握风险的能力上就有可能出现偏差，都会会直接影响借款人还本付息的能力。四是第二还款来源不足的风险。土地储备中心为了节省成本，往往将收购的土地不及时过户，等出让前才办理有关的手续，从而贷款时承诺的抵押物难以落实，造成信用贷款比例上升，增加了风险。

　　从实践来看，土地储备机制作为一项创新工程，在其运作和完善以及与金融合作的过程中也遇到一些问题和困难。一是土地储备机制的法律支撑条件还不完善。二是资金筹措、资金运用和风险控制机制等有待完善。三是土地储备机制的有效运作需要相关部门的积极配合和支持。如果政府部门不能转变观念，仍按照以前不考虑成本的行政审批模式来运作，就会造成因政府自身原因而使土地储备成本增加。四是土地储备贷款风险偏大。目前各家金融机构对土地储备贷款营销的积极性较高，片面地认为土地储备的信贷风险性较低，有利于优化银行信贷资产结构、培育新的利润增长点，对土地储备贷款的用途是土地购买与储备，具有政策性强、不可预见性大、贷款数额大等特点认识不足。

　　改进完善土地储备运作，应进一步加强土地储备法律法规建设，完善土地收购、储备、出让中的政策及制度，对土地储备操作依据、土地储备资金的取得渠道、土地出让资金的运作与管理，土地储备中心贷款的数额与力度以及土地储备增值收益的分配与管理等方面进行规范和约束，确保土地储备的规范化、制度化、法制化。

　　拓宽土地储备的融资渠道，完善资金筹措、资金运用和风险控制机制。改变单凭银行贷款来筹措资金的做法，可通过设立土地基金、实施土地债券化、推行换地权益书等做法吸纳社会资金实施土地储备。金融部门要严格按照有关土地储备贷款调查评估要求进行评估，深入实地，仔细、准确地收取第一手项目资料，结合远景规划及近几年的房地产发展走势，对借款人资金运作、项目地块的效益及发展前景、贷款风险及贷款效益等方面进行全面细致的分析，综合评价，切实落实第一还款的来源。