房贷一族的加息化生存

　　　从明年1月1日开始，今年加息后累积的房贷新利率即将启动。自今年3月央行启动加息通道至今，贷款利率已从年初的6.84％上升至7.83％.而据经济学家预计，今年年底可能还有一次加息。

　　而自10月下旬以来，国内外资本市场普遍呈现持续振荡走低，不少投资者的盈利大幅缩水甚至出现亏损。尽管市场人士认为这些调整仅是牛市中期必经之路，但市场低落已经开始令部分投资者丧失信心。

　　基于上述主要原因，不少之前参与了其他投资的供房者开始考虑提前还贷。本期我们将就“提前还贷”话题展开，解决房贷族的加息之惑。

　　记者走访

　　还，或是不还：

　　两类房贷族的差异化选择

　　对于多数中年供房者来说，每次利率的增加都会刺激他们敏感的神经。因为他们处于中年阶段，正是为家庭和事业付出的黄金时期，是供房的主要力量。

　　因此，在这些处于中年时期的买房者中，不少手上有现钱的自住供房者和以房投资的供房者开始考虑提前还贷。但是他们并不清楚提前还贷能给他们节省多少利息或者这些利息是否多于投资利得。深圳发展银行广州分行理财师建议，对于以房投资的供房者来说，是否提前还贷取决于投资收益率；对于自住供房者来说，如果一次性还清最好，如不能则可适当减负。

　　[投资供房者]

　　关键看投资回报率

　　这些供房者可分为手上拥有多套房子的投资者和以房抵押取现投资的投资者。不断增加的利率，对他们有非常大的威慑力。因为他们有能力把投资款项收回来用于还清房贷。

　　叶先生有两套房，自住一套，出租一套。现在第二套房子的50万元房贷还没有还清（等额本金方式还贷，还有10年期限）。现在他有30万元投资国内基金和股票。但是现在股市行情不好，基金的净值也一直下跌。因此，他想把基金赎回拿出一部分钱来还贷。

　　理财师给叶先生算了一笔账。如果不提前还贷，按照今年的利率来计算，叶先生每月还贷7016元。明年利率是7.83％，则叶先生的月还贷增加到7429元。一个月增加了413元，一年则增加了4956元。如果叶先生拿出30万元提前还贷，按照新利率计算，则月供为2971元，比不提前还贷每月减少了4448元，一年减少了53000元。假设叶先生的出租所得每月是2000元，则一年所得24000元。如果叶先生的30万元投资于其他领域年收益能超过3万元（53000-24000=29000元），那么他可以不必提前还贷。如不能，理财师建议还是提前还为好。

　　记者从各家银行得到的银行理财产品实际收益率的情况来看，尽管今年前10个多月资本市场向好，但银行理财产品普遍收益率在7％-10％.就算是打新股产品，其平均收益率也就在8％-10％之间。招商银行理财师告诉记者，由于没有资金风险，流动性较好，投资期限一般3个月或者6个月，投资周期短、本金无风险、浮动收益率高。目前招行打新股产品一般收益率在7％-14％.但这需要牛市的依托。而根据天相数据统计，一笔打新股资金一年内最多循环运作8到9次，照此计算年收益率在14％.而中外资行的结构性理财产品年收益率一般能达到10％，但是要承担汇率风险和较高的管理费。银行QDII外资行较有优势，收益率能达到20％以上，但是投资者须把人民币升值因素考虑进去。如今年以来，人民币兑美元升值幅度已经达到了5.53％.专家预计按此种速度，年底升值幅度有望达到6％.因此就算能达到年收益率20％的QDII，减去人民币升值因素，实际收益率也仅为14％.30万则最多获利42000元，但这并不包括QDII较高的管理费用。

　　而股票基金市场，记者从券商分析师和基金经理处了解到，他们普遍认为基金的暴利时代已经结束。现在基金的年收益率如果能跑赢通货膨胀率，基金经理就算完成任务。而股票市场上仅有10％的散户能从中获利较大，其余处于小有盈利或平衡状态。

　　因此，理财师对叶先生的建议是，如果叶先生选择的投资渠道能确保回报率能跑赢房贷利率，则可以不必急于还贷。否则还是先还为好。

　　[自住供房者]

　　早还早“超生”

　　以房投资的投资客毕竟少数，大部分买房者还是为了自住。张小姐今年初刚刚买了一套房用于自住，但没想到今年多次加息。张小姐目前尚有20年期的45万元的等额本息贷款没有还清。因此张小姐在考虑是否要用手头上的10万元存款用来提前还贷。虽然每月7000元的收入，但她还是觉得利息支出已经占了还款的一大部分。

　　理财师认为，对于自住供房者来说，能够一次性还清贷款是最能节省利息的。但如果没有那么多现钱，能多还就多还。针对张小姐的情况，理财师帮她算了一笔账。张小姐目前享受八五折的利率优惠。按照目前的年优惠利率5.81％计算，张小姐每月还贷4053元。而明年其利率将达到6.66％，月还款是4372元。月还款增加了319元。如果张小姐提前还贷，把贷款额减少到35万元，按照新利率，月还贷额为3400元，比不提前还贷减少了近一千元。

　　因此理财专家的建议是，张小姐属于对贷款比较敏感的人群，收入相对每月的月供而言，存在一定压力。如果张小姐对10万元在近期内没有其他特别大的用途，把它当作提前还贷的资金是可取的。况且张小姐的月收入也还能积累出一笔小资金应付日常开支需要，提前还贷有助于张小姐减轻压力。

　　理财师还区分了另一类自住供房者，这类人可以不必急于提前还贷。即是采取等额本息还款法贷款、且贷款快要到期的供房者。这些人在贷款前期偿还的大多是利息，后期还的是本金。如果还款已逾8年，提前还贷并不省利息。

　　专家指点

　　提前还贷方式、办理银行比拼

　　“月供不变、缩短年限”最合适，中小行外资行办理省心

　　目前银行提供了五种提前还贷方式。据理财专家介绍，最省钱的还贷方式是一次性还清本息，这可以最大程度地节省日后将要支付的利息。但是，如果借款人没有足够的资金，又希望提前偿还部分本金，还可以考虑其他4种提前还款方式，这之间的利息可相差三四倍。而在银行的选择上，专家建议，中小银行、外资银行办理更快捷。

　　不同方式利息相差三四倍

　　例如，某借款人2006年6月向银行贷款50万元，贷款期限为20年，按等额本息还款法，目前每月大约还款3528元。截至今年8月初剩余贷款本金约485193元，尚需支付利息312135元。如果此时还贷20万元，可有如下选择：

　　月供不变，缩短还款年限：月供不变，加上加息因素，每月还款约3550元，还款期限缩短至99个月，尚需支付利息6.6万元左右。

　　还款期不变：计划贷款在226个月还清，每月需还款约2100元，尚需支付利息约19万元。

　　缩短还款期限：将还款期限缩短至10年，月还款额从最初的3528元减至3227元，尚需支付利息约10万元。

　　增加月供，缩短还款期限：将还款期限缩短至5年，月还款额从最初的3528元增至5549元，尚需支付利息约4.8万元。

　　理财师点评：对于贷款人来说，“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择，因为每月还贷压力不会增大，需要支付的利息额也较少。“减少月供、还款期不变”的方式减小了月供负担，每月还款压力最轻，但节省利息程度低，需要支付的利息是最多的。“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面二者之间：“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少，但是每月还贷压力增加不少，对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。

　　中小银行办理相对便利

　　与四大行相比，股份制银行办理提前还贷相对迅速，限制也少。深圳发展银行称，客户可先把还款额存入存折，然后向银行提出申请。银行在7个工作日内答复后客户即可到银行办理手续。招商银行也介绍，该行提前还贷一般一周左右就可办完。兴业银行表示该行一般需要提前一周提交申请。

　　外资行则一般一周左右办理完，不过还贷不足一年的话，外资行一般会收取一定的违约金。

　　渣打银行介绍，该行的提前还贷分为部分提前还款及全额提前还款，部分提前还款需提前14天通知银行，最低还款额为人民币5000元，全额提前还款需提前30天通知。另外，如果市民在提取贷款1年内提前还贷，就需要支付相当于该笔提前还款额3％的违约金，1年之后则无须支付罚金。

　　东亚银行提前还贷则需要提前一周申请，倘若还贷不足一年就提前还贷，则需要支付两个月利息，若还贷满一年后要求提前还贷则需要罚一个月利息。

　　另外，理财专家提示，针对四大行的“拖拉”，最好提交提前还贷申请时向银行索取回执，注明什么时间提交了申请。

　　因为在房贷合同中，一般都注明办理提前还贷所需的时间，一旦银行办理时间超过合同约定时间，客户可凭借回执投诉。

　　房贷新品

　　双周供：“双周供”将贷款还款方式从原来每月一次改变为每两周还款一次，每期还款额为原月供的一半。这种还款方式可以将还款期限缩短，还可以减少利息负担。以30年50万元贷款额为例，如果使用“双周供”的还款方式，将缩短还款期可达7.2年或者更长时间，同时节省利率近26％.

　　气球贷：是一种期限错配的产品，采取部分本金和利息分期偿还，剩余本金到期一次偿还的方式，本质是通过降低利率，以达到省息的目的。这款产品让5年期贷款的申请人，可按照贷款30年的月供来还款，如果在5年末不能一次性提前还款，银行将允许贷款人在不增加费用的前提下获得本银行的再贷款业务，也就是原来的30年期的普通贷款，可以通过6次申请气球贷的方式完成。

　　存抵贷：可以在不影响存取现金的情况下，让存款的理财收入直接冲抵房贷利息。抵扣贷款节省的贷款利息将以理财收益的形式返给客户，收益按日计算，资金可随意调动。

　　房贷利率宝：即根据客户在兴业银行的按揭贷款金额购买一定数量的“房贷利率宝”，只需缴纳名义理财资金3％的履约保证金，就可以按照“房贷利率宝”的名义理财资金金额收取理财收益，从而减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。

　　随借随还：贷款人可按实际财务情况来设定贷款期限。可利用这一业务省下近5％的利差。

　　声音

　　银行

　　鼓励提前还贷

　　记者走访了多位银行人士处了解到，目前四大行已放慢了贷款进度，部分中小银行处于无钱可贷状态。据央行统计，今年1-10月份，金融机构人民币各项贷款余额已达26.03万亿元，新增贷款额达到3.5万亿元，信贷增速已达17.66％，按照“全年控制在15％以内”的目标，在年底之前的新增贷款额度仅余850亿元。

　　多家中小银行个贷部人士对记者表示，银行鼓励房贷者提前还贷。一发展银行人员称，哪种还贷方式都不及提前还清划算，目前贷款利率还有可能增加，建议供房者有钱就赶紧还。如果供房者不能一次还清，可以尽量缩短年限或者增加还贷频率。另外银行表示，现在已经还了不少贷款的供房者不能再加按取得贷款了。银行房贷主要面向一手房，转按业务也比较少做。

　　学者

　　明年还会加息

　　尽管今年已经加了5次息，但多位经济学家认为明年还会继续加息。渣打银行资深经济学家王志浩预测2008年中国一年期的贷款利率可能达到8.1％，按目前中国银行一年期贷款基准利率7.29％的标准，中国央行将以0.27个百分点的频率加息三次，其中今年1次、明年2次。他认为，年底加息概率很大。

　　而国家统计总局中国经济景气监测中心在3季度末对中国百名经济学家进行信心调查显示，84％的经济学家认为，未来6个月存贷款利率应该提高，仅16％认为应该不变。

　　专题撰写：本报记者 王梅丽