买房不缺钱还要贷款吗?

　　邓先生的家庭积蓄加上动迁安置款，买房的资金已经不在话下。不过，邓先生还是决定申请贷款。他的理由是：现在的住房贷款利率很低；资金留在自己手里可以作为另外的投资。邓太太却表示反对，她的理由是投资有风险，不能保证一定盈利；另外现在的贷款利率低，不代表将来的利率不会上涨，到时要提前还款，就会损失利息。两个人是公说公有理，婆说婆有理，谁也说服不了谁。

　　　率的投资收益率，至于邓太太担心将来可能产生利息损失其实是一种误解，因为银行不会提前收取未发生的利息，提前还款一般不会损失利息。

　　借贷的原则是先偿还利息，后归还本金。因此，无论利率的高低，借款人都是在偿还已经发生的利息，而不会发生将未发生的利息提前偿还给贷款人的情况。

　　我们以民间借贷为例来说明偿还利息和本金的不同情况。假如有A、B、C、D四位失业者要创业开店，同时向Z老板借款10000 元，Z老板与每位借款人约定按月结算利息，月息率为10％（实际情况不可能有如此高的利率，本例为计算方便假设），但没有约定归还本金的具体方式，归还本金的多少和时间均由借款人根据自己的实际情况决定。

　　到第一个月末，Z老板按期与每位借款人结算利息，并商定偿还本金额。借款人A的经营状况最好，在付清了利息1000 元（10000×10％）后，还可以归还本金1000 元，并约定今后每月在付清利息后，固定偿还本金1000 元（即采用等本还贷法）。借款人B的经营状况也不错，付清了利息1000 元后，又归还了本金500元，并约定今后每月偿还利息和本金的总额固定为1500 元（即采用等额还款法）。借款人C的经营状况一般，付清了1000 元利息后，就没有余钱偿还本金了。借款人D的经营状况最差，连利息也不能付清，只能支付500元，剩下的500 元未付利息就作为本金滚到下一个月。这样，第二个月实际A、B、C、D四位借款人向Z老板借款的金额分别变化为9000 （10000－1000 ）元、9500 （10000－500 ）元、10000 （10000－0 ）元和10500 （10000＋500）元。

　　第二个月末，按第一个月的同样情况结算，四位借款人分别支付利息900（9000×10％）元、950 （9500×10％）元、1000 （10000×10％）元、500 元，并分别偿还本金1000 元、550 元、0元、0元，这样第三个月四位借款人实际向Z老板借款的金额分别变化为8000 （9000－1000 ）元、8950 （9500－550 ）元、10000 （10000－0 ）元和11050 （10500＋10500×10％－500 ）元。

　　以后，Z老板都以同样的方式与四位借款人结算利息和本金，到第十个月末，借款人A支付了100元利息后，再偿还1000 元本金，就全部还清了10000 元的贷款。借款人B欠Z老板的借款额下降了不少，但还未还清贷款。借款人C虽然已经支付给Z老板10000 （1000×10 ）元的利息，但欠Z老板的本金10000 元却一分钱都没有减少。最惨的借款人E虽然也支付了5000 （500×10 ）元利息，欠Z老板的本金却已经大大超过了当初的10000 元。

　　在上面的例子中，A、B两位借款人的投资获得了成功，因为他们的资金收益率都大于借款的利率。而C、D两位是失败的，因为他们的资金收益率都没有超过借款利率。

　　那么，四位借款人在与Z老板的借贷关系中，是不是有人合算有人不合算呢？是不是借款人A最合算，借款人D最吃亏？显然不是这样，四位借款人得到的待遇完全相同，他们都是依照每月向Z老板的借款剩余本金按同样的利率结算利息的。他们支付的利息总额不同，还清贷款的期限不同，只是由于每个人每月在先结清利息后再偿还本金数额的不同造成的，从另一方面来说，也就是由他们经营产生的效益不同造成的。

　　我们还以上例的情况假设借款三个月后，四位借款人都打算将商店转手，并归还所有的借款。那么每人应该归还多少本金呢？计算后可以得知，借款人A应当归还7000 （10000－1000－1000－1000 ）元，借款人B应当归还8345 （10000－500－550－605 ）元，借款人C应当归还本金10000 元，借款人D则应当归还本金11655 （10000＋500＋550＋605 ）元。

　　虽然他们要归还的本金差额很大，但显然他们之中也没有谁吃了亏，没有人会感到不公平。同样在上例中，借款人A、B第一个月的还款额中，利息分别占到50％、66.6％、但即便借款人B开始还款初期利息的比率很高，我们也不能说Z老板向他提前收取了以后几个月的利息，Z老板是按照每月的本金额结算应付利息的，没有收取不应该收取的利息。

　　其实住房贷款的偿还情况也是这样，银行是按照公布的利率，按月计收每月发生的利息，借款人完全没有必要担心提前还款时已经支付了将来未发生的利息。只要您能像上例中的前两位投资人一样，获得高于住房贷款利率的收益，就可以大胆地运用银行的钱来为自己创造财富。如果将来经营情况产生变化、或者贷款的利率上升，造成资金收益率低于贷款利率时，可以提前归还贷款避免风险。

　　但有一点必须注意，目前住房贷款5年期以下和以上的利率是不同的，如果申请的贷款期限超过5年，但又在5年内提前还款，就会吃亏，因为在这之前银行已经按较高利率计收的利息差是不会退还的。专家的意见是在贷款前最好把握好贷款期限，以免不必要的损失。房地产时报 文/晓悦