开发商无预售证售房购房先签后换风险大

　　●开发商与购房者先签“临时合同”，约定获预售许可证后换签正式合同，法院判定该合同无效

　　●法律人士指出，“先签后换”的方式虽常有价格优惠，但也加大了购房风险，购房者需谨慎行事

　　记者从北京市第二中级法院(以下称市二中院)获悉，9月21日，该院审结了一起开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以“临时买卖合同”的形式出卖房产而引发的案件。由于开发商在签订临时合同时尚未取得预售许可证，最终市二中院判定双方所签订的商品房临时买卖合同无效，责令开发商返还购房者刘女士100万元购房款，并赔偿相应的利息损失。

　　明知无预售许可证仍签订临时合同2003年3月10日，在明知开发商还未取得预售许可证的情况下，刘女士购买了京达花园的一套商品房，并与开发商签订一份临时买卖合同。双方在合同中约定，自签订商品房临时买卖合同之日起120天内，开发商须取得商品房预售许可证，之后再将临时买卖合同换签成正式商品房买卖合同。如开发商无法实现上述承诺，买方要求退房的，开发商应退还买方已交纳的所有房款。签订合同后三天，刘女士向房地产开发有限公司支付了100万元首付款。

　　由于开发商未能在约定的时间内取得商品房预售许可证，刘女士向市二中院提起诉讼，要求解除双方的商品房临时买卖合同，开发商返还100万元房款，并支付利息。对此，开发商表示其从没隐瞒房屋未取得预售许可证的事实，对合同无效双方均有责任，可以返还刘女士已付购房款，但不同意支付利息。

　　意图规避法律售房，法院判定合同无效法院经审理认为，开发商在明知相关法律规定的情况下，仍采取先签后换的方式，意图规避法律出售房屋，应对合同无效承担主要责任，因此除返还刘女士100万元房款外，还应赔偿占用刘女士已付房款期间的银行存款利息损失。

　　北京汉卓律师事务所律师秦兵表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，没有取得商品房预售许可证不许卖房，但是变相销售的项目还是屡禁不止。

　　秦兵认为，不少开发商为了快速回笼资金，往往会采用这种先签后换的销售方式，虽然这种形式购房会在价格上有所优惠，但同时也加大了购房者的购房风险，为了减少日后麻烦，购房者还需谨慎行事。