美国次贷危机警示中国房贷风险

　　不少专家、银行人士纷纷指出，尽管中美房贷体系有所不同，但中国目前相似的楼市背景、利率环境，同样酝酿着极大的房贷风险，如果不引起足够重视，中国金融体系难保不发生类似危机。

　　一个名为新世纪金融公司的美国次级抵押贷款公司申请破产，引发了一场“9·11”之后全球最大的金融风暴。似乎是一夜之间，“次级抵押贷款”这个之前并不为国人所熟悉的名词，成为时下最热门的字眼。

　　由于相对封闭的金融体制，中国的金融市场并未受到太大冲击。然而，除了几家中资银行可能遭受投资损失之外，中国经济是否真的只是“隔岸观火”？

　　答案是否定的。在美国次贷危机全面爆发后，不少专家、银行人士纷纷指出，尽管中美房贷体系有所不同，但中国目前相似的楼市背景、利率环境，同样酝酿着极大的房贷风险，如果不引起足够重视，中国金融体系难保不发生类似危机。

　　中美金融背景相似

　　先来看看美国的次贷风险是如何累积而爆发的。次级按揭贷款，简单说就是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供楼宇按揭。

　　自2001年1月起到2004年，美联储一直在减息，从6.5％一直降到1％。房价普遍上涨，而利率则降到了40年来的最低点，美国人买房热情不断升温。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。

　　然而，到了2005年，市场环境发生变化，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温。在房价停止上涨、利息不断上升的双重打击下，市场出现逆转。越来越多的次级抵押贷款借款者不堪重负，无力还贷。由于普通居民的信用降低，债券评估价格下跌，一些次级贷款公司开始向投资银行出售资产来抵押债券，但其向投资银行提供的债券担保凭证存在风险高、流动性弱的特点。为分散风险，投资银行向一些保险公司等金融机构和对冲基金提供流动性强、风险较低的担保债券凭证换取流动资金。然而一旦抵押资产价值缩水，危机就开始产生，并迅速波及到整个链条，最终爆发令人震惊的次贷危机。

　　再来看看中国的市场环境。今年8月16日，发改委在网站上发布公告显示，2007年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5％。房地产成为上半年资本市场里最赚钱的行业。尽管估值翻了两倍，房地产股票指数已从年初的1983.24点上升到目前的5747.05点的历史高位。房地产已是中国最为炙手可热的投资热门。

　　与楼市猛涨相对应的，是银行不断增长的房贷余额。截至今年6月，国内商业性购房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9％，增速比上年同期提高8.0个百分点。其中，个人住房贷款增速呈现出逐月加快的趋势，6月末个人住房贷款增速比1月末提高4.8个百分点。

　　楼市高温，引发了整个中国经济的高温。近两年来，央行加息手段频出。从2005年开始，央行已加息7次，仅是今年上半年便加息3次。与之配套的其他金融宏观调控措施也是一个接着一个。然而，业界仍旧预计央行为调控经济仍会不断祭出加息策略。中国已进入加息通道。

　　相同的楼市火爆、房贷市场增长，利率不断调高……这些，让人不禁对中国房贷市场产生联想。

　　房贷风险悄悄酝酿

　　从住房按揭推出伊始，银行就将其视为一种风险低、利润高的优良贷款品种。不少银行高层在接受记者采访时，都对房贷表现出十分肯定的态度，“坏账率极低，控制在1％以下”是记者最常听到的对房贷风险的描述。

　　的确，高速增长的楼市伴随而来的是快速扩张的房贷，这项个人贷款业务也给银行带来了极为丰厚的利润，成为大小银行紧紧抓牢的一块阵地。即使央行三令五申要加强房贷审核，但在实际操作中，不少银行还是给房贷大开方便之门，并利用金融创新不断攻城略地，抢夺市场。

　　尽管与美国仅凭信用便放款不同，中国的房贷需要抵押。但不妨作个假设，如果一套房子在当前红火的市场上价值200万元，银行提供七成按揭140万元，可一旦楼市降温，房子暴跌到100万元，就算还完20万元，银行还有20万元的亏损。这个亏损由谁填补？———无力续供的贷款人放弃供楼，银行拿到手的也不过是贬值的房产，风险的接盘者无疑就是银行。

　　“中国的按揭贷款风险实际上比美国的次级贷还要高！”经济学家易宪容分析指出，从住房按揭的对象来看，美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分，即“次级信用”，但对于中国的按揭贷款者来说，估计其中大部分人连“次级信用”都不及。有不少人没有信用或者是假信用，并利用假信用从银行套取大量贷款炒楼。“尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，这种没有信用或者是负信用的人就不会暴露出来，过高的房价会把这些潜在风险完全掩盖。但如果中国的房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露，而且这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行所面临的危机肯定会比美国次级债券出现的危机要严重。”易宪容表示。

　　“美国的次贷还以证券化形式分散了风险，并能够较早地在资本市场上表现出来，但中国由于没有这个机制，反而风险隐蔽性更高。”光大银行广州分行首席分析师郭昭阳也表示，按照我国的房贷体制，楼市风险越高，银行贷款的风险也的确越高，风险在逐步累积。

　　严控风险出路何在

　　房贷是否还是优质资产，成为美国次贷危机带给国内金融机构的最大考问，这种资产的优质性开始被质疑。但由于该业务一直是银行个人业务中的“支柱产业”，因此也不可能“因噎废食”，有风险便放弃，更何况国内大多数人的住房问题仍旧要依靠银行贷款来解决。

　　“其实监管部门，银行开始察觉了。问题是，怎样既健康发展这个市场，又能控制风险，这是摆在监管部门和银行面前的最大问题。”郭昭阳认为，央行和银行都应就此进行仔细研究，严控信贷门槛应是出路，只是怎样把“严控”二字做到实处是关键。

　　“这阵子流传的提高首付比例应该不是空穴来风。”一位银行按揭中心负责人表示，尽管银行还没有接到任何有关文件，但相信监管层已开始对此有所考虑。

　　也有消息显示，银监会方面透露，二手楼的首付比例可能会按原价和现价比来确定，以规避房产迅速增值带来的隐形风险，只是这个办法还存在一定技术障碍，因此银监会将继续敦促商业银行重视二手房价格评估的公正性和可靠性，并加强对个人收入审核的严格程度。

　　亦有不少专家指出，房贷资产证券化是分散风险的一条较好出路，这样既可以把银行优质资产打包出售，又能在资本市场上予以消化，且资本市场有较强的预警作用，相信会对风险提前警示和分散。（本报记者 刘薇）