超级房奴如何调整理财思路

　　小陈的家庭财务状况比较特殊，他新婚一年，因双方家庭条件尚可，都事先早早为子女付了首付款购买了房产，但是由于自住的和新购的两套都是按揭房，目前深受房贷压力之苦；另外结婚时他们还按揭购买了11万左右的轿车。小两口现在就像两只蜗牛背着重重的壳艰难前行。经向其了解详细情况后，为其做了以下一番理财规划。

　　一、客户基本情况

　　家庭资产负债情况：

　　房产2套，一套在市区，100平米左右，目前市价80万元，房贷余额20万元，贷款剩余期限5年，月供3821元，已入住做新房；一套在市郊，150平米左右，市价75万元，房贷余额35万元，贷款剩余期限15年，月供2861元，05年年底刚交房，现空置；自用车一辆，折旧后市值10万，车贷余额3万元，贷款剩余期限2年，月供1326元；另有活期存款10000元左右。

　　家庭成员收入情况：

　　陈先生从事通讯行业，月收入5000元，年终奖2万元；陈太太从事金融行业，月入4000元，年终奖1万元左右。

　　家庭支出概况：

　　贷款月供8000元左右，养车费用1000元，月生活支出1000元左右。

　　家庭成员保障情况：

　　单位皆交基本医疗保险，无商业补充保险。

　　理财目标：

　　1.早日摆脱当前财务紧张局面，提高生活消费水平；

　　2.计划不久添个宝宝，为小孩准备一定的养育和教育费用；

　　3.如何处置市郊房产？出租还是卖掉？

　　4.增强家庭抗风险能力，何时投保，买什么保险最为合适。

　　二、家庭财务状况分析

　　陈先生和太太凭借着自己的努力和双方家庭的鼎力相助已经初步建立起了自己温馨幸福的小家庭，但同时，在家庭的形成期，小两口也承担了较大的压力和责任，如父母赡养和计划子女养育等。因此，合理的配置家庭的资产负债，充分做好家庭主要成员的风险保障显得至关重要。

　　从目前陈先生和太太家庭的财务状况来看，主要存在以下几个问题：

　　问题一：双方虽然工作和收入相对稳定，但是月度收支处于入不敷出的状态，家庭财务每年的赤字总数达到1000*12=12000元，几乎抵消一年的年度收支赢余，虽然节衣缩食，但是年度赢余只有1.8万元，这对于家庭的资产净值的提升十分的不利。

　　问题二：从家庭的资产负债结构来看，陈先生家的负债比率仅为35％，小于通常的安全负债率50％的底线；净值比率为65％，家庭的财务安全状况尚可。但是，家庭的绝大部分资产都配置在房地产上；银行存款仅为1万元，因此，整个家庭的资产流动性很差，抗风险能力较弱。

　　问题三：在陈先生家庭的资产中，房地产占据了总资产的93％，而且目前一套空置，一套自住，不产生任何收益，市郊房产因交通和地段原因，租金较低，尚不能以租养贷。总体来看，资产的投资回报率低。问题四：家庭风险保障力度不足。在资金相对紧张时期要做好家庭主要支柱的风险保障，保证家庭生活质量和子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。陈先生夫妇两人收入相差不多，具有同等重要的经济地位，因此，风险保障额度应该基本相同。但目前除了双方单位投保了基本的养老和医疗金外，无任何补充保险。面对着房贷的重压和未来子女抚养和父母赡养的责任，风险保障方面明显不足。

　　三、理财建议

　　经过对陈先生和陈太太的风险属性测试结果显示：该夫妻两人职业稳定，目前无家庭子女抚养和父母赡养负担，具有相当的家庭资产，其中以投资房地产最多，客观上具有中高的风险承受能力；另外，从面对风险的主观承受态度来分析，夫妻两人相对保守，最多只可忍受10％左右的投资亏损，面对15％以上的亏损，在心理上有一定的影响和波动，从风险承受态度上来测评仅为中等。

　　1.出售市区房产，改善家庭财务现状

　　如前所述，陈先生家庭目前主要存在着以下一些问题：月度收支赤字、资产流动性差、资产投资回报太低等，但若出售其中一套房产，则这些问题就可以在很大程度上得以解决。不过与陈先生考虑的不同的是，对于市郊的房产的处置，建议保留自用，而是出售市区的房产，其理由主要如下：

　　（1）市郊房产出租租金过低，租不能养贷。因地段偏离市区，目前小区配套还没有完全跟上，而且，该地段现阶段楼盘林立，短期内租金很难上涨，投资回报不高。

　　（2）税收负担高。根据最新的房地产税收政策，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市郊房产交房不到2年，在近期宏观调控下，郊区房产价格未有明显上升，而且面积有150平米，再转让需要另交税费，税收负担明显偏高。面对着郊区房产的“鸡肋”状态，处置市区房产相对更合理些。一方面因为已交房满5年可免去一大笔税费，另一方面考虑到陈先生家庭已购有自用车，市郊虽然偏远些，但有了车上下班还是方便的。

　　因此，可将市区房产通过转按揭出售，家庭资金可以得到有效的盘活。归还剩余20万元贷款后剩余60万元左右流动资金，用15万元左右对郊区房产进行装修。因汽车贷款利率相对较高，执行的是基准利率，因此建议提前归还3万元汽车贷款。

　　另外，可提前部分归还15万元左右的市郊房产贷款，剩余贷款20万元，15年还清，每月贷款归还1635元，还款压力大大减轻。在其他收支不变的情况下，月可结余5365元，彻底告别赤字状态。

　　2.合理配置生息资产，提高资金投资收益

　　根据陈先生夫妻两人的风险属性偏好，可归到稳健型的投资者一类中。建议对其生息资产做如下配置：1万元继续存银行活期做备用金，其余资金40％投资于稳健型的人民币理财产品、债券等，60％投资于股票型基金、黄金等风险性投资，月结余资金还可定期定额投资开放式基金。通过合理的资产配置，预期可达到10％左右的综合投资回报率，不但可抵抗通货膨胀，实现资产的保值增值，还可累积小孩的养育费用和本人的退休养老费用。出售市区房产资金归还各类贷款后剩余27万元，建议用10万元资金购买人民币理财产品做稳健投资。其余50％-60％的资金可选择业绩表现良好的股票型基金、封闭式基金、黄金等做一定的风险性投资。随着股改的顺利推进，A股市场的投资价值开始显现，加上人民币升值预期的延续，股市升幅有一定的期待，而股票型基金是间接投资股市的最好选择。基金的选择主要看两个方向，一是基金公司的实力，二是基金的历史表现。另外，可选择业绩表现稳定的基金做长期的定期定额投资，摊薄投资成本，稳步提高投资收益。

　　封闭式基金目前具有巨大的折价率，蕴涵着不小的投资机会。买入封闭式基金，相当于以平均6、7折的价格买入一篮子股票。但投资于封闭式基金要着眼于比较长的时间期限，大部分封闭式基金到期日还有相当长时间，其价值的回归需要耐心地等待。

　　3.选择合适险种，加强风险保障力度

　　购买保险产品的主要目的应为获得保障，投资收益的最大化不应成为考虑的主要因素。因此，根据陈先生家庭情况，首要应考虑双方的身体健康保障和意外保障，以保证房贷和正常的生活开支及未来小孩的养育费用不会因为一些意外而受到影响。

　　陈先生夫妻目前除了基本的养老和医疗保险外，无任何补充保险，作为家庭支柱的双方在重疾医疗和意外险方面则是空白。因此，重点考虑重大疾病险和意外险，这两类保险花费较少但保障高，重大疾病险选择10？20万元为宜，意外险保额可以依据“贷款额+10年的基本生活开支”来定，如果有其他家庭负担和责任如小孩养育、父母赡养等，则要做相应的调整。随着贷款压力的逐步减轻，理财资金的逐步宽裕，对于短期内不会动用的资金也可适当投保万能寿险，除了保障功能外，还可达到较好的投资、储蓄的理财效果。万能寿险设有保障账户和一个统一形态的投资账户，缴费方式灵活，适合于需求弹性较大、风险承受能力较低、对保险希望有更多选择权的投保人。新近推出的万能寿险大都承诺最低回报率，而且有多家保险公司承诺5年，每年2.5％的年收益率。