杨惠妍：父荫之下的年轻首富

       隐身于女儿“最年轻的中国首富”光环之后的杨国强，是中国第一个实践复合地产开发的地产商。从碧桂园最初的“学校+地产”模式，到后来的“学校+会所+地产+酒店+度假”，可以说，复合地产成就了杨国强和他“五星级的家”。在这一理念下，他通过开发超大楼盘，以低买低卖的策略快速回笼资金，并实施设计、建设、装修、物业管理一条龙开发，以降低成本，从而快速积累了巨额财富。

　　周莹/文

　　虽然杨国强表示，作为二女儿的杨惠妍只是代表家庭持股、代表家族签名，然而，445.1亿元的身家、25岁的年龄、海归的身份，都让外界对这位承继父荫却又至今隐于镁光灯后的“中国最年轻的首富”充满了好奇。随着4月20日碧桂园控股在香港联交所正式挂牌上市，这份好奇也延续到碧桂园集团创始人杨国强以及他一手打造起来的“五星级的家”出品方身上。

　　据媒体报道，17岁前杨国强从未穿过鞋，年轻时曾放牛种田、做过泥水匠。从1992年进入房地产业后，短短十余年时间，杨国强完成了从“泥水匠”到亿万富翁的完美转身，并且为女儿打造了一个“中国最年轻的首富”的头衔。

　　“学校救市”和复合地产

　　1992年，当时主业还是建筑承包的杨国强利用顺德碧桂园股东退股的机会，毅然接盘，进入房地产业，同时创立碧桂园品牌。1993年6月，碧桂园破土动工的时候，房地产市场的低谷已经悄然来临。面对数百幢尚未销售的别墅，杨国强请来了当时还是新华社记者的王志纲为其指点迷津，随后以兴办碧桂园学校为切入点，使碧桂园枯木逢春，成就了“学校救市”的说法。虽然兴办学校投入大、风险高、回报周期长，但对于当时处于“存亡关头”的杨国强而言，投资办学不仅打响了“碧桂园”的名号，带动了楼盘的人气，更重要的是，通过向每位学生收取30万元的教育储备金，1300多名学生为其筹到了3.9亿元的流动资金，缓解了燃眉之急。

　　随后，依靠整体策划战略与成功的企业形象（CI）定位，通过兴建会所以及广泛宣传“给您一个五星级的家”的房地产经营理念，以学校为依托，碧桂园第一个把复合地产的概念融入到地产开发和推广中，在提高了自身楼盘附加值的同时，也为集团的发展开拓了广阔的前景。从最初的“学校+地产”模式到“学校+会所+地产”，再到如今的“学校+会所+地产+酒店+度假”，可以说，一定程度上，是复合地产成就了杨国强和他的“五星级的家”。

　　时至今日，除了已经开发的21个碧桂园楼盘外，杨国强还拥有6家酒店/度假村、2家高尔夫球会所、6个商业广场（街）以及多个主题公园。碧桂园开发的项目都选址在风景优美的自然山水之中，这些项目又多与碧桂园的别墅区位置毗邻，有些甚至就是一体开发的，因此，如今碧桂园已成为广东省内热门的自驾游景点。对杨国强而言，这又是一次“人气+知名度”的一石二鸟。

　　低买低卖与产业一条龙

　　1999年春节，广州碧桂园开盘，标志着杨国强带领碧桂园第一次走出顺德，从此碧桂园走上了高速发展的道路。2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始经营酒店。2001年，碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念。2002年，碧桂园凤凰城开盘，创造业内销售神话。2004年，华南碧桂园六期和南沙等4个项目同步开发。2006年，碧桂园又把版图扩大到了广东省外，相继启动占地2700亩的长沙项目和占地23万平方米的上海项目。据称，今年北方重镇天津也将成为碧桂园新的目标。目前，碧桂园除了以广东省为大本营外，还在湖南、内蒙古、江苏、辽宁四地发展项目。近10年，碧桂园已兴建3.8万个住宅单位。杨国强正逐渐布局全国，一步步打造着自己的财富王国。

　　截至2007年1月31日，碧桂园拥有在建及未来土地储备超过1800万平方米。按照目前的开发速度，可供未来5年或以上时间的发展需要。不仅土地储备充足，碧桂园真正的竞争优势在于其较低的土地成本。据其招股章程透露：“我们建筑面积的土地平均成本，低于我们2006年平均售价的10％。”对比其他在香港上市的内地开发商，显然碧桂园拥有较低成本的土地储备。杨国强也曾总结，碧桂园成功的法宝之一就是注重成本控制。

　　注重成本控制的另一个表现是产业一条龙。碧桂园是一个拥有包括设计、建设、装修、物业管理、管桩厂等为一体的大集团化企业。从一开始，碧桂园就从设计、施工、安装、装修到销售、管理，形成了完整的一条龙服务，大大提高了效益。综合开发不仅易于协调，更重要的是减少了中间环节，降低了开发成本，从而降低了楼盘的销售价格。以2002年的凤凰城为例，当时珠三角楼房均价为每平方米3500元左右，而其在香港发售的价格低于前者20％左右。深谙成本控制之道的杨国强，不仅通过低价策略快速回笼资金，还依仗超大规模楼盘实现集约化生产，降低成本。碧桂园在珠三角地区拿地，单幅面积上千亩是平常事，其广州增城凤凰城项目，甚至一度号称“万亩大盘”。

　　上市之路

　　碧桂园长期奉行大盘开发、单盘开发的原则，采取层层跟进的方式提高效率。华南碧桂园推出不久，碧桂园假日半岛立刻跟进，随后而来的还有南海、南沙两个大盘项目滚动推出。再加上资金回笼迅速，杨国强一直以资金周转宽裕而骄傲。然而，近年来，碧桂园扩张迹象明显，由“一年一个碧桂园”变成同时开发几个大型社区楼盘。截至2007年1月31日，碧桂园有27个发展项目分别处于不同发展阶段，对资金的需求明显加大。

　　2006年7月，碧桂园悄悄转变工商登记上的“身份”，摇身一变成为外资企业。这通常是内地民企赴香港上市前的习惯做法。随即，碧桂园开始了一系列的重组活动，剥离了学校、医院、自来水厂及高尔夫球场的业务，成立了碧桂园控股。在此之前，从内部的股东结构来看，碧桂园属于典型的家族企业，集团大股东基本上都是企业早期的创业者，不少跟杨国强有血缘或姻亲关系。

　　从碧桂园控股4月3日发布的招股章程来看，重组完成之后，除了杨惠妍通过控股“必胜公司”持有59.5％的股份之外，杨贰珠、苏汝波、张耀垣和区学铭分别持有碧桂园控股10.2％、5.1％、5.1％和5.1％的股份。若按4.78港元的招股价中间值计算，除杨惠妍以445.1亿元的身家成为女首富之外，碧桂园控股的上市还成就了其他五位财产超过39亿元的富人。

　　尽管杨国强早在2005年就将其名下全部权益转让给了杨惠妍，但他目前依然担任碧桂园集团执行董事，负责制定发展策略、投资计划以及集团的整体项目计划。因此，他仍然是碧桂园这艘地产巨舰的实际掌舵人，只是巧妙地隐身于女儿杨惠妍“最年轻的中国女首富”的光环之后。