准确估值是物业税开征的最大难题

　　估值难题是所有开征物业税的国家面临的共同难题。应该由谁来评估房产价值？应该制定出一个什么样的具体估值标准？因房产价值评估引起的争议如何解决？只有把这些难题解决好，才能确保物业税推出时即能以最小的成本高效率地施行。

　　最近，有关物业税的消息不断传出。一是国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，2008年将努力构建以财产税、资源税等为主体的地方税制体系。二是建设部部长汪光焘在最近召开的全国建设工作会议上表示，2008年将推进征收物业税的试点。三是在第七届博鳌房地产论坛上，多位专家建议加速出台物业税。四是财政部已经启动了第二轮物业税模拟试点。

　　物业税的脚步似乎越来越近。但是，如果房产的估值问题解决不了，物业税还只能说是仅仅停留在计划层面，远未到运行的地步。

　　实际上，物业税的试点并不顺利。据媒体披露，财政部启动第二轮物业税模拟试点很大程度上也是不得已而为之，因为第一批参加试点的省市都拒绝空转变实转，他们担心这会对吸引外来投资产生冲击，同时，跟估值难也有着直接关系。这些试点省市担心，如果物业税实转，税收成本很高，因为他们尚未有专门机构对房产进行估值，甚至至今还没有一个能够被各方所认可的估值标准。

　　估值难题是所有开征物业税的国家面临的共同难题。这里面又包含着几个方面：

　　第一，估值机构即谁来估值问题。为了保证评估工作的公正、科学、高效，物业税税基评估应由一个部门统一组织，问题是由谁组织。在美国，评估是由地方政府完成的。在欧洲许多国家（如英、法、德等国），评估则是由中央政府负责的。开征物业税的国家，大都单独设立了不动产税基的评估部门。比如，在澳大利亚，各州设立总评估师办公室负责评估房产价值。

　　那么，我们由谁来评估房产价值呢？许多专家建议由税务部门来评估。但是，众所周知，我国的征税成本是比较高的。一个常被引用的数据是：我国的征税成本达5%—6%，而西方国家的征税成本一般只有1%左右。倘若由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，更重要的是，税务部门并非对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅显得力不从心，还将大大增加征税成本。

　　评估机构的确立并非易事。从试点省市情况来看也比较复杂，有的是由房管部门来估值，而有的则由财政部门来估值。比如，郑州市过去是由房管局对房产价值进行评估，再由财政部门复审，而在被纳入第二轮物业税模拟试点后，郑州市财政局收回了评估权限。这其中有河南是较早实现契税全省财务部门执征省份的优势，同时，恐怕也与评估权限本身所具有的含金量有关。但是，财政部门同样不是专门的评估机构，它首先需要收集房产信息，它与房管部门相比的优劣势是一目了然的。

　　由各地自行决定评估机构的做法显然是行不通的，评估机构必须统一，而目前，我们连评估机构尚且不能确立。房产价值的评估虽然非常麻烦，但是，评估背后的权力诱惑同样是难以抵挡的，如果有关部门争相要求评估，必然造成评估的混乱。因此，由谁来评估是首先需要解决的问题。

　　第二，估值标准即如何估值的问题。在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致物业税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租，即房产所有人为了少缴物业税而贿赂评估人员，通过降低房产估值达到少缴税的目的。而要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的明确的能被各方所广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

　　问题在于，我国的房产成本是不透明的，而房产估值是很难迈过这道坎儿的。事实上，不仅物业税，包括公共维修基金的交存都面临着这一阻碍。建设部刚刚发布的《住宅专项维修基金管理办法》将于今年2月1日起实施，根据规定，今后市民买房时所要交存的公共维修基金，将不再按照房款的比例，而是按照每平米的建筑安装工程造价的比例交存。问题是，建筑安装工程造价如果不透明就只能由开发商说了算，这对于房产所有人而言显然是不公平的。

　　而且，房产价值评估中的变量太多，这一理论上的标准规范在现实中其实是很难确立下来的。西方国家由于财产透明度高，人们的守法意识和纳税意识积极，信息共享机制建立得早而且完备，相关财产评估的标准相对还容易确立，即便如此，对评估价值的争议也层出不穷。

　　这于是又引出了估值的另一大难题，即房产价值评估争议的解决机制问题。评估必然引发争议，那么，争议如何快速、高效率的解决就显得非常重要，因为倘若争议持续下去，物业税的征收就必然会受到影响。在美国和加拿大，针对评估的争议一般是这样解决的：如果申诉人不满意估税官做出的决定，他们可以以某种形式向仲裁委员会提出申诉。经过这些程序后，假如申诉人仍然认为其财产价值没有得到公正的评估，他们还可以向法院提起诉讼。

　　物业税估值涉及到千家万户，如果估值环节的问题解决不好，一旦积累到申诉甚至诉讼环节，不仅导致我国房产评估成本的大幅度提高，甚至可能引发包括司法成本在内的社会成本的上升。

　　因此，鉴于物业税的复杂性和我们现实条件的限制，我们应该以科学严谨的态度，做好物业税每一步的准备工作，以确保物业税推出时即能以最小的成本高效率地进行。（作者系新浪华东地产专题策划,财经专栏作家