小产权房火了 风险警示来了

　　今年3月，面对小产权房热销，北京市建委对购房者发出风险提示，建议不要购买“小产权”房屋，因为此类房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。事实证明，北京市建委发布风险提示仅是一个开始，随后政府部门对于小产权住宅的态度越来越坚决和强硬。先是北京市建委清拆了房山青龙湖小产权别墅项目，接下来北京市国土资源局局长安家盛公开表示违规开发建设的“小产权房”要停工停售。

　　另一厢，却是小产权房已经在北京市场上“遍地开花”的事实，伴随着人们对“小产权房”风险的担忧，支持“小产权房”的呼声也此起彼伏。据本报报道，小产权房的价格差不多仅为同区域商品房价格的一半。而经纪公司春节后出具的一份统计报告显示，北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。

　　与市区均价过万的商品房相比，小产权项目的低价对购房者具有强大的吸引力。图为超级小产权房项目太玉园。实习生 孙纯霞 摄

　　■ 事件解读

　　高风险房热销只因价低

　　高风险的小产权房热销，低价无疑是最重要的原因。据本报报道，在售小产权项目的均价为3344元/平米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平米的38%。小产权房的销售对象主要是城里买不起房的白领和准备在京养老的老人，与市区动辄均价上万元的普通商品房比起来，小产权项目低廉的价格对这部分人来说无疑具有强大的吸引力。

　　记者调查中发现，“小产权房”一般由村委会或乡镇政府主导开发，以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”、“农业园”等名义，利用存量宅基地或集体建设用地、甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。业内人士透露，在这个开发链条中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，“乡产权房”的主导者———村/镇可获超额利益，合作开发商也可按比例分成。

　　尽管12月国务院又强调了城镇居民不得到农村购买小产权房，但是12月26日记者暗访发现，房山、密云等地有相当多的小产权项目如滨水雅园等仍在销售，不过多数项目的销售人员已经换了种说法，不再直接说是“小产权房”，而改称“旧村改造用地”、“旅游规划建设用地”等。

　　在政府禁令之下，仍有一些购房者“铤而走险”，“这么大的社区，不可能说拆就拆吧，何况我们本来就准备自己住，不能上市买卖问题不大”，杨大妈是在建委发布小产权房风险提示两个月后买的太玉园的房子，12月26日，她表示自己对小产权房的未来并不是太担心。

　　■ 讲述

　　密云一村支书开发小产权别墅

　　在小产权房开发过程中，远郊地区的村委会扮演着重要角色，有的甚至充当了开发商。密云县李各庄村村支书张玉良就是其中的代表。

　　房地产高利润打动村支书

　　张玉良开发小产权房的历程得从5年前说起。2002年，密云县政府批准在邻村的季庄兴建商品房，张玉良一看，“这搞房地产开发太赚钱了，不如村委会自己建”。

　　为了腾出土地修建小产权房，张玉良决定改变现有村民的居住方式。村委会的计划是，依照设计蓝图，逐一拆除全村现有的住宅，让他们统一集中到村里新建的回迁楼里。按照房屋标准，每平米给补偿200到1200元不等。

　　12月24日，李各庄一位不愿意透露姓名的村民告诉记者，村里大多数人都支持张玉良的做法，“只要拆迁就给1万元，以后还能住楼房”，但是这位村民也说，还是有一些条件较好的村民以拆迁款低等理由不肯拆迁。

　　与承建商合作村委会自当开发商

　　要建房，资金从哪里来？张玉良说，当时也有外面的开发商要跟村里合作，由村里提供宅基地供他们建新房，建好的新房一部分作为村民的回迁房，剩下的一部分则对外销售。但村委会算了一笔账，如果这样的话，钱就都让开发商赚走了。于是，张玉良找到湖北省建设工程公司，双方达成协议：由该公司承建李各庄村的别墅。工程款先由该公司垫付。等到房屋出售后，李各庄村委会再支付建设费用。

　　从2003年开始，一栋栋小别墅纷纷在村口的农田里冒了出来，建好后卖给城里人。对于卖别墅到底获得了多少钱，张玉良8月份接受本报记者专访时说他也不是很清楚。

　　政策高压下小产权房暂停开工

　　今年3月份以来，政府关于小产权房的高压政策接连不断。8月份张玉良告诉本报记者，对于政策并不是很担心，因为早在去年12月，密云县就把李各庄村纳入了密云县城区建设规划，“应该不会有问题”。不过，记者12月24日从李各庄了解到的最新情况是，今年第四季度，李各庄的小产权别墅已经暂停开工，也未再对外销售了。

　　12月22日晚5点半，记者再次联系张玉良，想了解小产权别墅的最新情况。但当记者说明来意后，张玉良表示其正在开会，拒绝了采访。随后几天直至记者发稿前，张玉良的手机一直处于无人接听状态。“关于小别墅的事情都是张玉良书记在负责”，12月24日，李各庄村副支书张玉军也婉拒了记者采访。

　　当月链接

　　1　物权法通过

　　事件回顾：3月16日，物权法在十届全国人大五次会议上获得高票通过，将于10月1日起正式实施。专家称此法颁布在我国法治进程中“具有里程碑的意义”。这部法律中明确了公有财产和私有财产将得到平等保护，对小区一些纠纷问题的解决提供了新的依据。同时，还规定在住宅建设用地使用权期满后，自动续期，解除了广大群众关于“70年大限到期”的后顾之忧。

　　2　烂尾楼复工

　　事件回顾：3月22日，有“京城第一烂尾楼”之称的东华金座项目在停工4年之后终于正式复工，并宣布将在2008年6月之前交房。东华金座业主开启了合作维权的一种新模式，即成立北京首家专业维权公司进行维权。在业主们理性维权的压力下，开发商终于赶在烂尾楼被拍卖前找到团购方，并正式复工。东华金座业主的维权取得了明显成效，而在这之后，全国各地类似的烂尾楼业主也纷纷赶来向东华金座业主取经。

　　3　限外一月市场悄变

　　事件回顾：2月初出台的北京外资限购细则正悄然引起市场新变。3月记者从多个房产经纪公司获悉，受其影响，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型区域外籍购买量从之前的8%下降至2%。