物业税利空养铺期商业地产 或导致部分业主抛售

　　养铺期物业持有成本增大，或导致部分业主抛售

　　关于征收物业税的传闻在年底有了更确切的消息，税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在进行物业税出台前的准备工作。而12月16日北京大学不动产研究中心主任冯长春公开表示，物业税可能明年试点，而且从商业地产开始征收。尽管征收物业税的时间还没有定论，但一些投资者已计划伺机“捡漏”抛售的中小商业地产。业内人士则认为物业税对养铺期的物业影响较大，并建议物业税收要根据不同类型物业区别对待。

　　有投资者观望物业税，伺机“捡漏”

　　12月18日，王先生在多方咨询后，做出了这样的决定，明年将对商业地产采取观望的态度。“持有现金，而不是投资品”，他说。

　　2006年以前王先生通过商业地产投资，手中有了亿元的资金，之后进入股市，今年在高位退出后，正在考虑是否出手投资一些商业物业，重操旧业。最近有人推荐给王先生一个带租约的商业，投资回报率约11%，对于商业地产投资而言，这是一个比较可观的回报率，但因为最近听到了物业税要出台的传闻，他表示政策不明确，暂时不出手。

　　他的判断是：如果明年真的开始征收物业税，在资金紧缩的大背景下，将会对中小开发商的持有物业产生较大的影响，这些商业地产难免会出现因为资金链紧张而抛售的状况，到时“抄底捡漏”会是更好的选择。所以“2008年我就只持有现金，不参与投资，等到2009年后出手”，他说。

　　北京汇博行董事总经理潘好龙对王先生的决定表示理解，“2007年是北京商业地产集中放量的一年，今年北京的商业地产放量达500万平方米，这些商业在2-3年的时间内将逐步进入养铺期，”他说。与住宅不同的是，进入养铺期的商业地产基本难以收到较好的租金回报，如果再加上物业税，其养铺期的压力将会更大。

　　商业地产售价或受远期影响

　　商业地产持有者最主要的利益来源就是租赁。但是，在成熟的商业地产投资市场，物业转手的价格会与租金有着比住宅更加紧密的联系，上海五合智库总经理邹毅指出，对于正常的商业地产交易，尤其是现房类商业物业的交易，一直存在着以租金倒推售价的惯例，很多热点区域的写字楼和商铺因为租金上不去，导致出售的价格很低。

　　邹毅表示，商业地产的物业税基本可以理解为减少了租金收益，这也就直接影响了倒推的销售定价。对于投资者而言，其投入资本的价值回报也会在转售过程中受到影响。

　　鉴于目前优质的商业地产项目出租率持续提升，处于优势地位的商业地产开发商和投资者会将增加的成本部分转嫁给承租方，而处于弱势地位的商业地产持有者为了尽快出租，不会将这一成本转稼给租户，这将会使商业地产价值两极分化，因此邹毅建议，商业地产的物业税收一定要根据不同类型、不同收益状况、不同阶段的物业进行区别对待。

　　- 预测

　　物业税或不会大幅加大持有成本

　　目前经营型商业地产在保有环节已经有2项房产税收，分别是房产税和土地使用税。

　　在保有环节已征重税的前提下，继续追加征税的空间有限，东方证券一位分析人士曾预计，商业地产的物业税运行，可能会伴随对原有税种的整合，按照这样的预计，物业税使得商业地产持有成本大幅提升的可能性不大。