通货膨胀下的房价谜局

　　最近各大城市房价在经历了大幅上涨后，房地产市场出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。

　　判断中国房地产市场是否出现拐点，必须把房地产市场价格的走势放到目前通货膨胀的大背景下才能看得更清楚。当前，通货膨胀的趋势已经很明显，9月以来，中国的消费价格指数连续突破6%，11月更是高达6.7%。受此影响，今年的物价水平将要突破4.7%。明年物价水平可能继续走高。

　　从今年10月算起，我们会发现，楼市调整的时间与通货膨胀的时间正好重叠，这说明，两者有着高度的正相关关系。也就是说，通货膨胀对房地产市场的走势有着相当的影响力，总的趋势是楼价在通胀期间是下降的，尽管下降的幅度不会很大。

　　一般来说，影响房价走势的因素有三个：成本、需求和竞争。先说竞争。房地产业的地域性很强，不同地方的房价差别很大，因此，房地产市场很少发生价格战。不过，在通胀趋于严重时期，急于将房子卖出去的变现心里也会引起不同房地产商之间的竞争，特别是在那些实力不济的开发商间更易出现竞争行为。

　　再从成本来看。理论上讲，成本的上升，将会支撑整体房价一直呈稳步上升的趋势。

　　但具体到此轮通货膨胀，价格上涨比较快的，主要是消费品，至于土地成本，随着国家严控土地“闸门”，可出让的土地数量会减少，地价会有所上升。但考虑到很多开发商囤积了大批土地，而且一般地段拿地的价格普遍来说相对很低，土地成本对房价的影响不会很大。

　　与成本决定价格的下限相反，需求决定价格的上限。

　　但在住房需求中，投资性需求、改善住房条件的需求也会促使房价走高，但涨幅有限。投机性需求是推动中国各大城市房价持续走高的“元凶”。但也要看到，“成也萧何，败也萧何”，当国家紧缩银根、打击炒房时，投机性需求的消退有可能引发楼市成交量的萎缩，从而使房价出现下降。今年以来，面对着不断攀升的房价和物价，央行进行了5次加息，10次提高商业银行存款准备金率，此外，还提高了第二套住房贷款的首付比例。

　　加息会增加房地产企业的财务费用，促使其加快资金回笼，也会增加购房者的贷款利息，抑制需求。同时也会增加炒房者的融资成本，使其价格预期改变。对一些实力不逮的炒房者，这将是釜底抽薪之举。提高第二套房的贷款首付比例，而且把第二套住房界定为以家庭为单位，无论对投资还是投机者都会产生资金压力。

　　就需求而言，在通货膨胀时期，出于保值增值的需要，一部分人会选择投资房地产，再加上人民币升值和利率提升可能引来国内外资金进入房地产市场，从而客观上有可能推高房价。但是，严厉的信贷紧缩政策对一般民众的购房需求尤其对炒房者是一个沉重的打击，而在投机性需求主导中国当前房地产市场的情形下，其对房价的影响或许要超过人民币升值带来的房价上涨。

　　因此，房地产价格的走势取决于上述几大因素互相制约和平衡的结果。就目前来看，尽管结构性通胀有向全面通胀演变的趋势，生产资料价格会进一步上涨，人民币有可能加速升值，这些都会促使房价上涨，但是，全面通胀或其预期也会使得整个社会笼罩在其阴影下，从而导致消费者的消费信心下降。另外，全面通胀有可能引起国家更严厉地紧缩信贷，这些都会对需求尤其是投机性需求以沉重打击。此时如果有大量的经济适用房、限价房以及90平方米以下的房屋上市，商品房市场的有效供给将逐步增多，房地产市场极可能随时改变走势，掉头急转直下进入下行通道。在目前的通货膨胀时期，这种可能性是存在的。