深圳楼市“拐点”不明:大幅下挫?横盘整理?

　　作为全国房价最高、上涨最快的城市，近期有关深圳楼市出现“拐点”的争论日益激烈，有些声音认为深圳楼市已经价跌量缩，楼盘出现了大幅度的降价。然而记者走访深圳市一些新盘发现，降价只是个别现象，楼市的主要走势是横盘整理，而非大幅下挫。

　　大规模降价并未出现

　　尽管面临着严厉的宏观调控，深圳的楼市并未出现大规模的降价现象。曾有报道说，深圳南山区一个名为后海公馆的楼盘价格下降了四成，记者专门打电话以客户的身份进行核实，结果得到的回答是：“我们这里从来没有降过价。”

　　为了解目前楼市的真实信息，记者走访了深圳市新近开盘的楼盘发现，在宏观调控的压力下，深圳一些郊区楼盘采取了低价销售的策略，如龙岗区金田风华苑开盘价为每平方米5800元，是近年来深圳少有的低价盘。但特区内的一些楼盘都维持了高价，如香蜜湖唯珍府暂定的开盘价是每平方米4万元，罗湖区的双御雅轩的价格为每平方米2万元，盐田区的蓝郡广场开盘价为每平方米1.8万元，地处关外的宝安区的世纪春城四期价格也维持在1.2万元左右。

　　国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，其中，深圳新建商品住房销售价格同比上涨17.0%，二手住房销售价格同比上涨19.7%，涨幅仍然居前。

　　“深圳个别楼盘出现了降价现象，但整体还是维持着缩量价高的局面。”深圳满堂红物业顾问有限公司营业二部区域总监卞超说，目前深圳楼市向上的发展趋势没有改变，只是因为银行收缩了银根，导致一些炒房者难以为继，一旦政策环境发生变化，房价还是会重新回到上升通道。

　　深圳市规划国土房产信息中心监测数据显示，2007年11月份深圳二手商品房的挂牌均价为13388元/平方米，环比下跌2.0%，但成交面积为373290平方米，比上月增加9万多平方米，增幅为33.2%。分析人士认为，由于人多地少，深圳楼市的刚性需求比较强劲，消费者对价格相当敏感，所以一旦价格出现松动，刚性需求立即得到释放。

　　房地产要素加速调整

　　价格的坚挺并不意味着深圳楼市在宏观调控政策的重压下“岿然不动”。据记者调查了解，以前一段时间出现的中介倒闭事件为标志，目前深圳房地产的各个要素环节，如土地转让、楼盘建设、开发商、中介、消费者等都在加速调整。

　　来自有关方面的信息显示，开发商的拿地热情趋冷。2007年12月20日，深圳市龙岗区三宗居住用地挂牌出让土地使用权，由于只有一家竞买者交了履约保证金却没有报价，三宗居住用地最终没有成交。而在此前的12月17日，宝安区三宗、合计13万平方米的土地也是流拍。业内专家表示，土地的屡屡流拍，说明开发商的态度开始转为谨慎。

　　楼盘建设方面，来自深圳市统计局的数据显示，2007年前11月份深圳商品房施工面积2978.10万平方米，下降4.4%；商品房竣工面积317.38万平方米，下降40.0%；商品房销售面积534.899万平方米，下降26.6%。

　　深圳的地产中介也不断收缩“阵地”。华强北商圈是深圳主要的商业区，因此成为中介门店扎堆的地方。记者在振兴路不到300米的街道上，发现了12家中介门店，然而其中10家已是关门大吉，剩下的两家中介也是惨淡经营，几乎没有什么顾客上门，员工坐在一排电脑面前无所事事。

　　深圳中原地产总经理李智耀说，深圳楼市2007年上半年的非理性发展带动了地产中介的快速扩张，而一系列抑制投资的调控措施深入影响，深圳楼市的二手房交易业务发生很大变化，月成交量由高峰时期的上百万平方米萎缩到目前的二三十万平方米，地产中介的经营受到严峻考验。

　　调整并未改变楼市格局

　　“不能将这些调整和收缩简单地理解为楼市开始进入下降通道。”深圳满堂红物业顾问有限公司营业二部区域总监卞超说，深圳的楼市有着较强的支撑。首先，从长远来看，深圳总体经济发展与社会财富积累同步上升，居民消费需求依然强劲，楼市的基本格局并未发生变化，这决定了深圳房价不可能出现大的下降。

　　其次，从岁末年初的走势看，现今土地拍卖、商品房建设等环节的遇冷收缩，未来将进一步加剧目前的供求紧张；银行紧缩银根的政策影响可能会持续到年初，但到3月份银行要执行新的信贷计划，受此影响，市场可能逐渐回暖，走出一轮新的上涨行情。

　　再者，从中介行业来说，目前出现的调整不见得完全是坏事，它也是一次行业洗牌的机会。市场的压力必然引起行业内的自我调整，一些声誉不好，实力不济的企业会被淘汰，从而增加行业的集中度。大者越大，强者恒强，大型地产中介的管理水平和制度建设，将为楼市的健康发展奠定良好基础。

　　“所谓的"拐点"，主要是指房地产市场不再像以前那样飞速上涨了，而非房价掉头向下。”深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕说，深圳楼市目前的调整很像前段时间沪深股市出现的“挤泡沫”现象，一旦调整到位，房价还会上涨的。但同时，高海燕强调，近期深圳房价不会大幅上涨，因为前期上涨已经透支一定空间，何况国家的调控政策力度正在不断加大。未来深圳的楼市将更加理性，像去年上半年那样以资金推动为主要特征的疯狂上涨不会再出现。