任志强：单凭“几只苍蝇”不会让楼市拐点出现

　　种庄稼要看天气，种果树则怕病虫害。农民并不会因为有“喇喇蛄叫而不种麦子”，同样也不会因有几只病虫而放弃种果树。

　　市场则不同，常常一个消息就让价格上上下下的波动，如石油的期货价格、股市的涨跌。公告的信息、政策的信息都可能引发市场的变化。但企业的经营与市场的波动不同，反而有些像农民种庄稼，要有个长期的安排，不会因一个消息或信息就朝令夕改，更多的是用长期的经济背景和与企业相关的供求关系来预测的。

　　房地产是个长期的投资行为和较长期的生产过程。从选择城市、选择土地（建设项目地点）、通过规划设计、建设、销售到物业管理、交付使用，通常要好几年，有的长期经营则会更持久。因此既不能根据今天的面包价格来采购面粉，也不是根据今天的天气决定明天穿什么衣服，而是要用发展的眼光看到几年之后的发展潮流和日益提高的物质消费升级。因为住房的使用期比建设生产周期更为长久。住房所提供的是一种未来的预期生活，既要适合于今天也要适度的满足于明天。

　　对市场趋势的判断是个仁者见仁、智者见智的事，可能大有不同，尤其是调控政策出台之后对市场的影响，判断也会各有不同。于是说三道四、说东道西的纷纷登台表演，有的为展示才华、有的为提高知名度、有的是领袖在引导行业的趋势、有的则是尚未看清楚就随着一时一地的波动而误以为是大祸临头了。

　　社会的情况是复杂的，就像空气环境中总会有一些污染物存在，非真空的世界里，当打开房间的窗户时很可能会有几只苍蝇飞进来。看到苍蝇的人也许就会认为这个房间中原本就不干净、原本就养着许多的苍蝇，并会错误的认为苍蝇所反映的是一个常态和趋势。

　　关于第二套住房的信贷政策调控出台之后，市场发生了一些变化，于是房地产市场进入“拐点”之说开始传播，尤其是中央二台《经济半小时》栏目以此为话题连续播出了多期带有倾向性引导意见的节目后。

　　深圳的销售量快速回落了，一种判断是真是需求并不存在。都是炒房的投机行为，限制第二套住房信贷的政策调整恰恰有力的打击了炒房投机行为，因此销售量快速下降了，并将很快的出现房价快速下跌的现象。

　　但实际的情况却是二手房交易价格仅下降了2%，但交易量却上升了3%，可见真实的需求是存在的。

　　另一种情况判断是真实的需求是存在的。但相当一大批需求是更新、升级的改善需求，是将第一套小房子、差房子向第二套大房子、好房子过渡的需求。但限制了第二套住房的信贷则必然将这些改善需求打入了冷宫，让他们本来无法完全独立靠眼前的收入实现的消费升级在失去银行信贷支持的依赖之后，不得不暂时取消而延后了。提高首付的门槛，让他们不得不延长了准备首付资金的周期，销售量的下降也就成为了必然。因此政策引发的销售量下降并不能证明需求在一天之内消失了，一个文件就将需求化解了。

　　同时如果深圳的各银行都关紧了住房信贷的大门，那么就不仅是第二套购房的需求，连第一套初次购房的需求也同样被挡在门外了。事实恰恰在于银行信贷规模的限制让深圳的大多数银行都紧缩了个人住房消费信贷的条件和额度，从而造成销售量的下降，而这种信贷紧缩并非是仅仅面对第二套住房的消费者。

　　假如真实的需求是存在的，但银行关闭了向个人购房发放信贷的支持，那么销售量就必然的下降，毕竟大多数人还无法做到一次性付款购房，还需要信贷的支持。如果这也算是市场的“拐点”的话，那么任何时候政府都可以在正常的市场运行中，甚至上升中创造出来一个“拐点”。

　　我国的股市曾出现过多次政策造成的“拐点”，一个社论、一个交易税率的变化都可能在一天之内创造出一个“拐点”，甚至连续创造多个“拐点”。但这种“拐点”并非是经济发展必然规律所形成的，是不可预测的，同时也并不是可以长久的。

　　“人定胜天”的结果是对环境的破坏，最终必将受到环境的报复。政策所形成的“拐点”就如同“强扭的瓜不甜”一样，用行政手段破坏经济自然规律的结果也将受到经济规律的报复。

　　社会发展的目标是满足人民日益增长的物质需求，政府存在的责任就是创造规则与机会、促进公民实现增长的预期，圆民众的需求之梦。调控的政策当然也应是促进与帮助消费的升级与满足。如果“拐点”能让经济回归正常的轨道，这种调控毫无疑问是有益的。但“拐点”的出现如果不但未能促进经济的发展与需求，反而让民众的财产造成了巨大的、本不应出现的损失，那么这种强制创造的“拐点”又有何存在的必要、又怎么会长久存在和产生呢？

　　虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话“拐点”，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的“秘密”，或仅仅是源于这些“秘密”而做“秀”。

　　一个单个企业的生产质量不好，并不等于一个行业的生产质量不好。以企业生产质量为由而号召民众几年之后再购房的主张大约是针对于这一单一企业的。确实这个企业生产质量较差、常常发生尚未装修就新房漏了天的现象，确实这个企业的房子在几乎所有城市中都不是最好的项目、最优的设计和最佳的建筑，充其量也就只能排在一个中等或中等偏下的技术与质量水平。然而价格并不菲，大可不必去买。但这个企业的情况并不能代表整个市场及所有城市的情况，尤其不能代表那些本已有优秀品牌和高技术、高质量的专门生产高档产品的企业情况。

　　“水至清则无鱼”，几只苍蝇并不能证明什么。一个虽有几只苍蝇的社会仍会继续的向前发展。人类社会并没有因为至今几千年仍未能完全消灭苍蝇而停止前进的步伐，经济规律更不会因为有几只苍蝇在嗡嗡叫就改变内存中固有的运行规律，苍蝇也不会让“拐点”出现。

　　明天也许还会有苍蝇，但明天一定会比今天更美好。