两个圆心和N高房价

　　北京交通拥堵和房价高涨与“两个圆心”效应有着直接的关系。

　　所谓两个圆心，一是指北京城内一个中心，无限制地向外“摊大饼式”一环接一环扩张城市规模；另一个是指北京的首都效应，使其拥有其它任何城市都不具备的人口流动向心力。前一个圆心“摊大饼式”的向外扩张，导致了城市规模越大，交通越加拥堵；后一个中心，导致了全国每年有难以计数的人口向这个城市流入，北京的住房供应就永远不可能得到满足。

　　我的一位朋友，四年前为了住“大房子”，将所居住的北京市内的一套房改房卖掉，然后在通州买了一处商品房，现在他后悔不已。因为当初买房时没有想到现在会有这么堵车，现在的情况全不是从前那样，每天早上从国贸一直堵到双桥的京通快速路，近四个小时的往返车程，使他不得不考虑寻机再迁回到城内。据我所知，像我这位朋友这样有迁出、迁回经历或者有此打算的人，在北京绝非少数。但他们面对的现实却是，现时的房价早已今非昔比。

　　另一位张家口的开发商朋友向我讲，张家口市内现在房价能涨到五、六千，原因就是周边县甚至内蒙的人都来这里买房，“张家口的人现在都上北京去买房啦”。上个月首都机场隆重庆贺年客运量突破5000万人次，并且预测T3候机楼投入使用后，客运量很快会达到8000万人次。从某种意义上讲，这个数字实际就代表着北京最真实的住房需求基数和增长速度！

　　交通影响人们的出行，也影响着人们的居住。交通拥堵在中国许多城市中成为越来越严重的痼疾，其中的原因，除私家车拥有率快速上升之外，城市化进程加快带来的人口向中心城市汇集，而城市规划却不尽合理则是根本上的原因。

　　城市的规划远不适应社会自然经济发展和人口流向变化之需要，但其所对应的却是近些年住房过度市场化，城市在扩大过程中，中低收入人群不得不被逐出城内择居。即便是所谓修正的规划，也并没有将就业人群引向城外，或将城市资源合理分置出去，城里出去的人全部是以“住”为目的，涌进来的“外来人口”又以城市资源为流入动力，因此形成交通流量需求不断增大，道路越来越拥堵，同时，住房也供不应求的局面。

　　上个月，北京市发布了11个新城规划方案。从此规划兼顾了周边远郊区县均衡发展的使命来说，这种续延“摊大饼”的城市拓展模式，决定了未来北京的城市压力只会越来越重，而不能就此得到缓解。从已知的规划资讯来看，这样一个圆心，四边圆环式发展方式，交通拥堵不仅无望缓解，城里的房价也只能越走越高。

　　由于房价高涨的原因，北京原来所谓的远郊区县，例如通州、大兴、顺义、昌平，甚至河北的燕郊、廊坊、涿州，现在都已成为城里中低收入人群置业不得不选择的区域。问题在于，“城里人”流向远郊区县给这些区域带来发展的机遇，但如果这些增加的居民仅仅是为了客居，如果是在一个城区压力已超常负荷的大型城市，再四周均匀扩充增加“睡城”的数量和规模，而不能靠就业将移民留住，所谓新规划的目的也就失去任何意义。

　　从另一个圆心效应，即大城市的向心力角度来看。若想弱化人口流入的向心力，唯有主动分流一部分城市的资源出去，特别是具有“明星效应”的刚性消费需求型城市资源，比如名牌大学、品牌医院等分流出去一部分，城市的压力就会自然相对减小，人口和住房需求就会得到相应分流。