供需结构性失衡 京城楼市有价无市愈演愈烈

　　尽管“楼市拐点”的谈论不绝于耳，进入12月以来，京城楼市仍是一派“量跌价涨”局面。期房商品住宅销售下滑幅度明显，环比11月同期减少32%。与签约量的持续低迷相反，12月开盘均价仍在高位运行，截至12月15日，京城开盘项目均价已近18000元/平米。正是由于一路走高的房价和岁末销售淡季的影响，12月京城楼市的“有价无市”愈演愈烈。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明分析，这种市场现象的形成，一方面是由于近期四环内项目集中开盘，区域的价格高位导致整体房价出现大幅度上扬，但是新增入市产品多为高档公寓产品，供需呈现结构性失衡；另一方面，区域性房价持续、过快上涨，导致短期内购买力不足令楼市成交量萎缩。同时央行年内的6次加息、第二套住房的首付提高和对2008年货币从紧政策的预期也使购房者对后市采取观望态度。与此同时，许多开发商仍对明年楼市持看涨态度，很多原定于12月开盘的项目并不急于入市，也进入观望期。鉴于此，这种双方观望的博弈将使“价涨量跌”的市场状况持续到即将到来的明年1月份。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，到2008年春节前，预计北京将有34个项目陆续入市，其中不乏原定于今年底推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。

　　从产品类型上来看，春节前即将入市的项目中，普通住宅类项目18个、公寓类项目12个、别墅类项目4个，公寓和别墅类产品占比50%，这些高端产品的入市势必会使楼市的整体均价持续居高不下。

　　中大恒基认为，自11月份楼市进入销售淡季后，新增放量就趋于平稳，且从历年的供应情况来看，春节前往往是一年里供应量最少的一个月，供需缺口的持续存在托高房价。而且，春节前计划入市的项目中以五环外为放量主体，门头沟、密云、房山、顺义等远郊均有供应，虽然从长远来看，住宅郊区化将是城市发展的大趋势，但这一趋势首先应建立在交通路网、市政配套全面跟进的前提之下，但就目前看来，道路交通和生活、市政配套正是这些区域的“短板”，与购房者的各方面需求存在较大差异，但远郊房价仍在沿上升轨迹前行，使普通购房人难以承受，这种供应与需求的偏差将会延长入市楼盘的消化期。可以预测楼市目前存在的销售下降、价格空涨的格局在短时间内仍无法改善，春节前这段时间供需双方仍会处于僵持阶段，即消费者采取观望的态度，期待政策的执行力度能够影响房价走低，而销售速度的放缓也使得开发商并不急于推出新的产品。