房价地价持续上涨的制度解读

　　今年以来，各地房价地价涨势迅猛。不少专家指出，地方政府“卖地生财”的土地财政是我国房地产市场持续过热的重要原因。正是在这种财政体制下，地方政府成为土地市场第一环节的利益主体。这种制度不改变，地价房价的上涨势头就不可能从根本上得到遏制。

　　有专家建议，改革分税制，合理安排和使用土地出让金，进一步健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，逐步完成政府职能的改革和转变，才能实现对过热地价房价的“釜底抽薪”。

　　地价房价互相作用一起快速攀升的现象已经令很多人见怪不怪。其根子就在于“土地财政”。

　　据统计，在浙江不少地方，房地产占地方财政收入的30%以上，在一些房地产开发项目较为集中的地方甚至达到50%以上。

　　实际上，在“土地财政”背后，体现了现阶段政府职能的矛盾和复杂之处。

　　浙江大学博士生导师吴次芳教授说，在发展经济的要求下，地方政府在一定程度上很像一个经济组织，为了速度和效率，必须以企业化的思路来“经营城市”。发展经济靠什么？无非是三大生产要素，其中资本和劳动力已经实现市场化，地方政府手上惟一拥有的资源就是土地。

　　“卖地生财”求发展，使地价、房价陷入循环往复的上涨，给宏观经济带来过热的风险，影响民生。大量企业为赚“快钱”纷纷追捧这个热门行业，大肆“圈地”、“炒地”，也会损害其他行业的创新发展能力，影响我国经济的全面发展。这种矛盾如何解决？

　　吴次芳教授说，掌控土地的权力一旦失去，发展也可能会失去载体和基础，造成地方政府责、权、利的结构失衡，这对地方政府也是不公平的。不少基层干部对记者说，地方政府要做事情，谋发展，依靠土地财政是没有办法的事，根子就在“分税制”。这个制度不改革，地方政府“做地”、卖地的问题就不可能彻底解决。通过财税制度的进一步改革完善，或许可以缓解这一矛盾。

　　专家指出，相对稳妥的方法，在于重新规划调整中央和地方政府分税制的比例和税种，包括土地出让金的管理和使用方向。以此调整地方政府对房地产和其他行业的热衷程度，促进产业结构优化。

　　从现状看，分税制集中中央财力的目的已经达到。浙江大学管理学院副院长、博导贾生华教授说，目前中央财政占了全国财政收入的大部分，而且还在快速提升。由于分税制将“财权上移、事权下移”，地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少。事权和财权不对等的现象非常明显。

　　不少专家认为，中央可以考虑对10多年来没有进行“体检”的分税制，根据新的形势需要进行适当改革。

　　一份来自江西财经大学和北京市国税局等单位研究人员合作的报告建议，应对中央或地方独享与共享的各税种收入分配方式进行重新划分，将增值税和企业所得税的地方分成比例适当提高，同时将营业税划分为中央与地方的共享税种，与增值税和企业所得税实行相同的分成比例。三大主体税种执行完全相同的分成比例。地方政府做大房地产业，以获取巨额营业税的动力机制将得到有效抑制。其次，考虑将建筑房地产业纳入增值税的征收范围，同时调整中央与地方增值税收入的分成比例。在现有体制模式下，契税是地方政府的固有财力，中央政府可以考虑将契税也纳入中央与地方的共享税种，规范房地产交易市场秩序。这样，目前普遍出现的各行各业追捧热钱，纷纷投身房地产业的不合理产业格局将得到调整，我国的经济发展机构会更加健康。

　　关于分税制确定的土地出让金归地方政府所有的政策，贾生华教授建议，政府应考虑对土地出让金实行年租制，也就是说将一次性收取的土地出让金，拉到70年的周期，按照“水涨船高”的新行情，分多次收取。由于是多届政府来收取，一方面保证国有土地的增值留给政府，另一方面，也能避免一届政府为任期内出政绩在“土地财政”上挖潜的现象，给“卖地生财”降温。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，日前国家出台的24号文是非常重要的补充意见，其中规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，体现土地收益“取之于民、用之于民”。他认为还要进一步提高这一比例，并且要抓落实，防止地方政府执行“变味”。