2008楼市大预测 招拍挂和股权合作双轨制拿地？

　　“地王”频出，地价的不断高企，让所有人的目光都聚焦在了中国土地出让制度，即土地的“招拍挂”制度上。

　　按照原本的调控思路，作为房地产业链的源头，严格的招拍挂政策将成为规范市场的重要举措。但现实的问题是，招拍挂犹如一把“双刃剑”：一方面，招拍挂出让土地本意是创造一个公平的环境，但“价高者得”的游戏规则却无意之中助推了地价的上升，制造出大批虚胖房企，并反过来拉动了房价的攀升；另一方面，有了招拍挂，土地获得来之不易，虽然有利于入市的房地产企业素质的提高，但对于土地资源紧张的预期，使得越来越多的地产商难以从招拍挂中拿到土地。

　　而且通过招拍挂推出的土地越来越少，越来越难以满足数量众多的开发商的需要。

　　这样的情形下，股权合作就成了房企在招拍挂之外一个主要拿地的途径。

　　拿地的双轨制

    “现在土地的来源就两个，一个是招拍挂，一个就是买项目。”阳光10 0集团常务副总裁范小冲告诉记者。

　　近期，关于房地产股权转让的报道频现，包括北京市产权交易所的首页。截至12月10日，北京产权交易所网站上挂牌转让国有资产股权的房地产企业共有5家，其中转让股权份额大的达到51%。

　　实际上，非上市类房地产企业的股权转让现象，多年以来一直都存在。而在目前房地产企业优胜劣汰更为明显的情况下，房地产企业拿地和获取资金的代价更为庞大，股权转让成为房地产行业实现资源重组的重要方式。而通过收购股权获取项目公司的土地，也成为不少大型房地产公司在招拍挂之外获取土地的有效途径之一。

　　比如万科。事实上，除了在今年8月份花了26.8亿元、1.5万多元的楼面价拿下东莞地王，10月份以17亿元获得北京东四环14.9万平方米土地外，万科收获的土地仍大部分通过股权并购的方式进行。2月份，万科出资4亿元与手握大量北京优质土地的航空一集团组建综合性房地产开发公司；3月份，万科以3.9亿元受让浙江南都20%股权，以10.05亿元获取杭州钢铁集团下属富之春有限公司的股权。

　　“由于土地一级开发的门槛调高以及土地招拍挂制度，可以预见的是，20 08年地产资源越来越向万科这样的上市公司集中，而且在2 0 0 8年他们拿地，大多不是通过引人关注的招拍挂‘哄抬’地价，而是通过股权并购的方式‘悄悄’进行。”范小冲如是告诉记者。

　　“房地产行业的整合是一个大趋势。”

　中信证券(600030行情,股吧)房地产中心的一位分析师也表示，随着贷款利率的增长，融资成本增加，使得诸多实力较弱的企业获取开发资金的压力增大，促使他们也逐渐退出开发领域。

　　“目前大型房地产企业的扩展范围还存在相当大的空间，而这个过程必然是更多的资源日益集中到少数优秀者手中。现在很多人以收购项目公司的形式拿地，例如金融街、保利、金地今年都有通过收购项目公司来获取土地。”该分析师这样告诉记者。

　　招拍挂和股权合作孰为重？

　　“估计2 0 0 8年你们的项目资源有多少是通过股权合作方式来获取？”面对记者的提问，一位上市公司的老总伸出了手来作出了一个“六”的手势。他表示，可以确定的是约六成的土地会通过股权合作方式来获得，“公开拍卖方式下没有那么多的资源涌出来，具体的操作要看机会，要看宏观调控对资金的抽紧到何种地步，也和同行对未来前景的看法有关，这些因素都会影响到通过合作获得土地资源，但是明年始终会倡导通过合作方式拿地，这是明确无疑义的。”

　　而相比较股权合作，“招拍挂”拿地最大的问题是融资，需要的资金相当大。而且国土部3 9号令出来后，开发商得付完土地出让金才能拿到土地使用权证书，这在一定程度上更影响了房企通过股权合作拿地的决心。

　　于是20 07年在招拍挂中很是失落的大开发商，一部分开始通过土地转让的方式间接拿地。“现在市场上愿意出售项目的人很多，国有的是辅业逐步分离，民营面临是否继续做下去。”该开发商告诉记者，中小开发商的很难做，要么做很大，要么就是一个小项目，在这种情况下，他们面临的并购机会就很多，“而股权合作的现金流安排比较好，合作方式通常一次可以拿下多个项目。”

　　北京市产权交易所研究中心一位工作人员也介绍，在交易所挂牌的都是国有资产的股权，尽管非国有股权也可以在交易所进行挂牌交易，但这类资产很少选择在交易所挂牌，因此这一部分的份额在交易所并不能得到体现。“有两种情况，一是根据国资委规定，剥离非主业；还有一种就是收缩战线。”对于股权转让的原因，这位工作人员表示。

　　很显然，随着宏观调控对资金的收紧，房地产开发成本的增加，使得很多发展商难以为继，他们也愿意出售项目资源。从20 05年开始，就有包括三元股份在内的诸多该类公司转让房地产股权，他们退出房地产领域的步伐也一直在持续。“一般都会有二、三家以上的企业希望接手。”北京产权交易所研究院的上述工作人员表示，而房地产企业股权转让更多的受制于其所拥有的土地资源。

　　“有地就有钱，没地就没钱。没地的公司股权根本就卖不出去。”这正是目前房地产公司股权转让的现状。

　　“股权合作方式的不利之处在于陌生团队进入需要时间整合，而整合不能很强势，只能采取缓慢整合的方式，另外不是所有项目的手续都很完善。而且经过这几年市场洗礼，股权转让和招拍挂之间的价格差几乎抹平。”一开发商私下告诉记者：“现在大部分开发商洽购闲置土地，在乎的不仅仅是合适的价格，而且包括土地手续的齐备程度、土地的产权关系以及项目的拆迁难度等众多问题。因为他们所谓的闲置土地，真要运作可能需要1-2年才能完成一级开发，而且拆迁的风险越来越大。还有一些土地掌握在股权分散的房地产公司手中，大小股东在项目出让上往往不能达成一致，这种产权关系错综复杂的土地，我们接手也是慎之又慎。”