2008楼市大预测 商品房的土地供应将更加紧张

　　2007年11月21日，建设部副部长齐骥公开发表讲话，要求各地要深入贯彻国家宏观调控政策，加快建立和完善住房保障工作机制，明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块，并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。

　　被业界戏称“红五类”的这五类用地掀起了国内土地市场新的风暴。

　　土地供应向“红五类”倾斜

    实际上，在9月3 0日国土资源部下发的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》中就已规定，“各市、县国土资源管理部门应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，而且年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。”而政府对“红五类”代表的保障性住房的多次强调和重视，也让不少人开始担心——在有限的商品房土地供应下，开发商的开发模式是不是会受到很大冲击，迫于生存不得不在短时间内，完成从中低项目向高端项目的转型？在房地产政策不变的情况下，会不会在不久的将来，国内进而也会跟香港地区、新加坡那样，商品房比政府的保障房贵上几倍？

　　“由于政府将把解决低收入家庭住房困难当作一项职责来抓，可见在未来几年内土地供应将向保障性住房类土地倾斜，这样必然会对我们的开发模式有着巨大冲击。”面对汹涌而来的保障性住房政策，阳光100集团常务副总裁范小冲表达了自己的担心。

　　按照范小冲的预测，在未来几年内，开发商如果还和从前一样靠开发大面积的低端项目肯定会面临着被市场淘汰的危险。而且随着土地供应向政策性、保障性住房倾斜，商品房的土地供应将更加紧张，实现有限土地的利润最大化、发展中高端项目无疑是最佳选择。

　　而保障性住房土地供应量要占到总住宅用地供应量70%以上，一般保障性住房项目容积率会高于商品房项目容积率，由此而建设的保障性住房建筑面积将会超过70%，也就是说，2008年后，市场上超过70%的新房，是“红五类”住房，可想而知，这么大体量的中、低价房推向市场，对高房价造成的冲击将有多大。

　　保障用地计划会不会单列？

　　据了解，为确保“红五类”的供应，国土资源部将采取用地备案、地方日常性监管和派驻地方的国家土地督察局检查、国土资源部不定期抽查等监管方式，针对城市申报实施方案、省级审核实施方案和城市具体实施征地和供地等环节进行重点监管。

　　但张跃庆认为，中低价位住房、中小套型住房与廉租房、经济适用房是几类性质完全不同的住房，几类性质完全不同的住房纳入同一类土地供应体系，一个必然的结果是准商品房和商品房挤占保障性住房的土地供应空间，因此，“若要保证廉租房和经济适用房的建设用地得到落实，不如实行土地供应计划单列。