2008楼市大预测 深圳：走势有望先抑后扬

　　北京：“假摔”后继续向前   上海：后半程恢复发力  广州：出现拐点可能性不大

　　天津：“飘红”才刚开始   杭州：在观望中动荡前行   苏州：商业地产存在大机会   成都：新特区带来新发展

　　调控的目的不是为了崩盘而是为了防止崩盘，尽管2007年下半年的深圳房地产市场出现了震荡，但深圳的楼市肯定不会就此向下

    2 0 07年的地产调控措施，让深圳暴涨的房价和火热的楼市局面开始消退。10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，楼价也开始猛然下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。与此同时，深圳二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月下降36.78%，二手房价格9月比8月下降47.09%。

　　而中原地产研究中心最新的成交数据显示，11月深圳住宅成交价格均价13446元／平方米，房价继续处于下行之中。

　　面对2007年突然出现的“拐点”，2008年深圳房地产市场究竟会怎样走？

　　调控手段将围绕遏制投资需求展开

    深圳20 07年房地产市场出现的问题，很大程度上是因为投资和投机需求的过旺，在金融调控的冲击下而轰然倒塌。展望20 0 8年，中原（中国）地产研究中心认为，深圳可能还将有继续的调控措施出台，包括：通过特种税收和核查约束市场、加大经济适用房和廉租房等保障措施的实施力度、加强金融风险控制、保障房投放力度加大等。

　　限价地、限价房继续推行，对稳定深圳市房价有长远的影响；“70/90”项目陆续入市，能有效的解决供不应求局面，利于房地产平稳发展；而保障住房制度不断完善，有利于解决社会住房问题，让房地产市场健康发展。特别是深圳市国土局提出积极拓宽保障性住房的筹建渠道，将采取八大措施扩大深圳保障性住房的来源，并推出一系列条例细则等进行保障房市场的管理，将在一定程度上分流商品房市场的潜在客户，压缩低端产品市场，并可能造成中小企业生存空间压缩，调整低端市场；更重要的是将影响市场预期，遏制投资需求。

　　而目前的金融调控政策，紧缩银根，对投资需求遏制的调控作用还将持续。

　　市场仍具发展契机

    中原（中国）地产研究中心认为，深圳经济继续高位运行，金融、物流、高科技、文化产业等支柱产业的发展会给房地产带来大量的自住需求；深圳居民收入及消费水平不断提高，住房消费水平也不断提高，房地产需求不断扩大；而城市化进程不断加快，特别是四大新城的规划与建设，为房地产带来契机；此外，深港一体化、“9+2”等向纵深发展，城市间的联动给房地产带来较大发展机会。可以说，深圳的房地产市场仍具有坚实的需求和发展空间。

　　按照目前深圳的新城规划、西部滨海地区综合开发策略研究、大鹏半岛保护与发展规划实施策略等3部规划，深圳将在五年内要设四大新城系统，以分散城市中心，缓解集中压力，这中间包括交通系统的调整和优化，带来了较大的市场机遇。预计2010年新城建成前，将会有更多市场热点出现。

　　从土地供应方面来看，在深圳当局的五年规划案中，20 0 8年的供应量仅次于20 07年，综合目前情况来看，土地市场仍然会保持充足的供应力度。其中重点是继续加大“9 0/70”政策的实施力度，并保证限价房，廉租房用地的供应，以缓解供需矛盾，进一步促使供应量与需求相对应。从供应的结构上看，重心将会持续向中小户型市场转移，9 0平方米以下的中小户型将会是2 0 0 8年的供应主体，中小户型市场也将会有更大的发展空间。

　　写字楼市场将短期盘整央行在2007年9月27日发布的359号文，对深圳市写字楼二级市场影响显著。受金融政策的调控，客户纷纷采取持币观望的态势，市场表现低迷。世联地产研究中心认为，虽然强劲的市场需求依然存在，但在目前政策敏感期且政策调控并未有放松的迹象时，预计未来较长的一段时间内市场将处于横盘调整期。

　　世联地产研究中心表示，新政出台以来，调控效果明显，市场活跃度明显下降。

　　写字楼市场观望氛围浓厚，政策短期内明显打击了写字楼投机行为，抑制了部分投资需求，这对于写字楼市场的规范起到了一定的作用。同时对于后期将入市的项目，如果开发商预期大幅提升房价，将受到现有政策影响的风险警示。但同时也提高了企业自用型需求的购房成本，抑制了写字楼房地产市场的正常市场需求。

　　但从长期来看，刚性需求决定市场大势看好。因为深圳写字楼市场目前处在稳定的发展阶段，市场一直处于供不应求的状态。

　　随着珠三角经济的快速发展，对于深圳写字楼的需求持续增长，且政府强大的规划利好，土地资源的稀缺，都将进一步刺激深圳的写字楼市场的繁荣。所以目前写字楼市场成交量的大幅下滑，客户的观望情绪，只是政策期的即时反应，长远来看，写字楼市场发展前景良好。预计2 0 0 8年上涨幅度为10%-20%。

　　商业地产格局将重新定义

    随着国家宏观调控政策对市场的影响逐渐显现，在土地市场逐渐紧缩、市场需求逐渐扩大等背景下，中原（中国）地产研究中心认为，深圳商业物业市场将向规范化、价值最大化方向发展，同时市场也将面临结构调整、业态升级、功能转换等任务的调整。

　　其一是土地紧缩，市场价格持续走高。

　　随着商业市场的不断成熟和城市化进程的不断推进，商业物业的价值将得到不断提升；加上政府对宏观调控政策得到深化，住宅投资的势头将逐渐受到影响，商业物业将成为投资客的重点关注对象，这也有利于商业物业实现其市场价值的最大化。

　　其二是深圳的商业地产格局将被重新定义。后市随着商业区改造的推进和规划的落实，以及多个大型商业项目的陆续开业，深圳的商业格局和定位将发生变化；罗湖区在宝安南商业区华润中心2期、蔡屋围金融中心区等项目的推进下，金三角商业区将成为深圳国际化商圈最有资格的代表；而福田中心区在片区发展日趋成熟的前提下，依托三大购物中心，形成日趋浓厚的商业氛围；南山商业文化中心的商业发展也将在大型商业项目推出的影响下更加成熟；而后市宝安、龙岗也将有大型商业项目启动或处于规划进程中，在近年来大量住宅开发、交通配套建设的带动下，特区外区域将加快商业发展的步伐。

　　2008年中可能将恢复升势

    对于20 08年深圳房地产市场的走势，中原（中国）地产研究中心认为，在2007年政策影响下，20 0 8年将会有一定的市场压力，价格可能出现阶段性的调整，但是出现拐点的机会不大，市场增长速度将会趋缓。同时，2008年也面临一系列风险：首先是金融政策持续收紧可能进一步压迫市场需求。其次，保障房的推出对客户的分流。最后，开发商面临资金、政策、成本的多重压力，可能会出现重组兼并等市场调整手段。

　　总体上，预计2 0 0 8年年初交易量保持低位，价格并有一定的降幅，如果政策和市场没有大的变动，预期年中市场交易量将会有明显的上升，从而带动房价上涨，在2 0 0 8 年末将会保持稳中有升的良性增长势头。