2008楼市大预测 地方政府另辟财路的可能性

　　2007年7月，谢国忠在《财经》发表了《中国房地产难题有解，向工厂模式转变》的观点文章。这位被称为“早三年知道”的前摩根士丹利亚太首席经济学家称，房地产市场遭遇的许多问题都源于它在地方政府财政中的作用。他认为，控制房价应当是这样一个良性循环：在城市化进程中地方政府发行债券来满足发展基础设施的融资需要，城市的房地产业完成从土地银行模式向工厂模式的转型，地方政府应当依靠征收房产税而不是卖地来担保他们的债券。

　　这样理想化的言论立即招致种种质疑。

　　地方靠什么发债融资？

　　据一份公开的资料显示，目前全国近40%的县一般预算均呈赤字状态，乡镇基层债务额已超过5000亿元，其中乡镇一级净负债超过2300亿元，村级负债则超过2500亿元。

　　“毫无疑问，我们非常希望中央允许我们发行地方债券。”江西省发改委一位官员在采访中坦承，而他们正有一批市政公用建设在内

　　的大型项目由于缺少资金而难以开展。很显然，允许发债，无疑是饱受现行分税制煎熬的地方政府最盼望的权力之一。

　　除了越来越严重的地方债务压力外，为控制各地方的卖地热潮，中央政府从2007年开始正抑制地方政府的“土地融资”。12月4日，由国土资源部、财政部、中国人民银行三部门联合制定的《土地储备管理办法》公布，这是国家首次对市、县政府储备土地的主体、范围、程序、管理进行规范。有分析指，该办法的出台将完善土地调控，约束政府“土地融资”，并加强对地方财政预算的管理，地方政府的钱袋被进一步勒紧。

　　还有一个尚未得到足够关注的现实是，由于各地持续不断的基建投资热潮，据说现在不少省会城市的建设用地指标均严重超标，有些地方甚至已透支了未来3到5年的用地指标。这个难题如何解决，对政府的规划调控能力，显然是一次严峻的挑战。

　　在这种情况下，地方政府发债就又被人提及起来。

　　“从发达国家的实践看，发行市政债券是地方政府一种成熟的融资工具，欧美城市基础设施建设及其融资的成功，很大程度上依赖于发达的市政债券市场。”首都经贸大学房地产中心主任张跃庆介绍说，其实上世纪末中国有些地方就出现过“准市政债券”，缓解了地方政府市政建设上的资金压力，客观上起到了市政债券的作用，但这些“准市政债券”并没有遵循严格的国际上的准则发行。

　　据《地产》所知，针对地方政府发债问题，一年多以前，国家财政部曾专门设立了一个课题组，到地方调查摸底各省的政府负债情况，但最后始终没有形成统一的思路和成熟的体系。比如地方政府的职能界定、发行地方公债还是市政收益债券、发债的约束条件、如何评估及担保、地方债券的监管体制等等问题困扰。中央政府很清楚，如果简单放开地方政府债券，那财政风险就会急剧扩大，甚至可能引发财政危机。

　　不动产税，地方另辟财路的可能？

　　但地方政府“卖地生财”的土地财政是我国房地产市场持续过热的重要原因，如果这种财政收入体系不改变，地价和房价的上涨势头就不可能从根本上得到遏制。

　　如果像谢国忠所说的地方政府发行债券在20 08年没有可能，那地方政府在除了土地“财政之外”，还有没有另辟财路的可能？

　　对此，中国社科院金融研究所研究员汪利娜把答案指向了不动产税。她告诉记者，在美国和日本，地方政府的一个非常重要的财政收入来源就是不动产税，也就是说在保有阶段任何房产、不动产的所有者，都要交纳不动产税。不动产税高的可达到地方政府财政收入的50%。而我国，正是由于省以下分税制改革的缺陷，使地方政府缺乏与事权相结合的财权，才不得不“卖地为生”。要真正隔断这一模式，就要为地方政府寻找可持续的财源。首先就是要加快税制改革，推进财产税改革，赋予地方政府更多的税收权限，建立以不动产税收支撑的地方财政。

　　汪利娜认为最重要的是在房地产的保有环节上开征保有税，“现阶段，要贷款进行房屋买卖的话，银行有八次加息，还有那么多流转税，一般的短期投资可能没有了。但是长期投资肯定抑制不住。所以，我们会看到，现在投资者不做短线投机了，都改做长线投资，针对这种投机需求，只能在保有环节征收不动产税，才能抑制住他们不断购买房子的冲动，地方政府还又有了财政收入。”

　　土地出让金应执行年租制？

　　此外，在改革地方政府财政的问题上，国家统计局最近提出了一系列建议，其中改革目前土地出让金的收取办法是关键一条。他们认为：“由一次性交清改为逐年征收土地财产税，避免土地供应中的短期行为，也可有效平抑商品房屋价格，减少土地交易中的投机行为，防止房地产开发投资中的过热现象。”

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓教授就表示，可以尽快结束批租制，改向年租制。

　　刘桓认为，目前我国实行的土地批租制，是国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度地租的贴现值总和。而批租制的好处在于地方政府可以一次性收齐土地出让金，投入到城市的基础建设中去。

　　事实上，这种制度也存在着一定弊端，一次收齐地租在一定程度上导致了土地的价格过高，从而助长了房价的上涨，此外，还容易造成地方财税收入的不平衡。而土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金;二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样,政府还可以享受土地增值带来的一部分收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲置土地。

　　同样持此观点的还有中国土地学会理事长、原国家土地管理局局长邹玉川，他曾经在多个场合表示，一直以来土地年租制就是国家土地改革方向的主要参考依据，随着目前房地产市场的发展，这样的改革势必将要加速。