2007年最具戏剧性 一年内房价涨跌预期反复浮现

　　一年内房价涨跌预期无数次浮现，又无数次被颠覆，这一年是楼市事件最繁多、最具戏剧性的一年

　　承载着一年来楼市的风风雨雨，2007年，这个对地产界来说绝对非同寻常的年度，终于进入了尾声。这一年，是“市场”无形之“手”与“政策”有形之“手”博弈最惨烈的一年；是开发商与政府、购房人与开发商较劲最极端的一年；是房价涨跌预期无数次浮现，又无数次被颠覆的一年；是楼市拐点最繁多、最具戏剧性的一年。

　　在经历了土地、税收、信贷等多重利空政策后，东莞楼市呈现怎样的特点？本专题特别罗列了一年以来关于房地产的重大政策，并请东莞中原地产研究部经理车德锐做了解读，让我们一起来关注。

　　关键词

　　土地

　　名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

　　要点：9月28日，国土资源部正式下发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中规定，工业用地必须通过招牌挂方式出让；另外，未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　点评：避免了开发商在获取土地时出现各种如分期付款、分期开发的投机行为，有效减少开发商囤积土地，同时可以最大程度避免了拖欠土地款项的发生。对开发商的资金实力要求较高，开发商资金链进一步绷紧。

　　名称：《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》

　　要点：9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。

　　点评：切实做好政策性住房的土地供应，加快解决城市低收入家庭住房困难。

　　名称：《关于进一步加快推进闲置土地处置工作的通知》

　　要点：对未能按照《征收土地闲置费通知书》要求，在规定时限内缴纳土地闲置费的，将从逾期之日起，按日加收3%的滞纳金。10月16日，东莞市人民政府再次出台《关于继续深入推进闲置土地处置工作的通知》。点评：打击发展商囤积土地，增加市场有效供应；重新盘活和规划土地资源，长远来看有利于东莞城市发展。

　　关键词

　　信贷

　　名称：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　要点：9月27日，中国人民银行、中国银监会、联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

　　点评：打击投机、抑制投资、稳定房价，防范金融信贷风险。政策出台对市场的影响立竿见影，投资需求快速下降，短期市场观望气氛浓厚。

　　名称：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》补充规定

　　要点：12月11日，央行、银监会再次联合出台《补充通知》，其中明确，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。另外，通知还规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　点评：进一步明确区分了投资和居住需求，在抑制投资需求的同时也满足了改善居住条件的换房需求。

　　名称：《关于住房公积金贷款所需缴存期和最高贷款限额调整的通知》

　　要点：11月8日，东莞市住房公积金管理中心决定将贷款额度由原来最高的38万元上调为46万元。

　　在上调限额的同时，该中心还将贷款年限和贷款资格作了相应的调整：贷款的期限延长，从原来的20年上调为30年；贷款的门槛降低，只要缴存住房公积金满6个月以上的职工都可以申请公积金贷款，而在此之前，只有连续缴存住房公积金满12个月后才具备贷款资格。

　　点评：提高了符合条件的市民使用公积金的贷款额和年限，一定程度上减轻了公积金按揭月购房负担。名称：《关于调整住房公积金贷款额度占房价比例和贷款年限问题的通知》

　　要点：6月12日，东莞市住房公积金管理中心颁发《关于调整住房公积金贷款额度占房价比例和贷款年限问题的通知》，其中对住房每平方米单价低于4000元或低于5000元且住房建筑面积不大于90平方米，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年；每平方米单价在5000元至5500元之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年；住房每平方米单价在5500元至6000元之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年；每平方米单价在6000元以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。

　　点评：按每平方米单价不同水平调整公积金贷款额度和贷款最长年限，更适合目前东莞市场快速发展的需要。

　　名称：《关于推行住房公积金装修贷款的通知》

　　要点：5月21日，东莞市住房公积金管理中心颁布《关于推行住房公积金装修贷款的通知》。规定，凡是在东莞市连续缴存住房公积金满6个月；装修贷款必须用于装修已付清房款且是毛坯房的自住商品房。除了上述规定外还得符合以下条件：必须用装修的住房作为装修贷款的抵押房产；贷款额不超过抵押房产评估价值的30%；每月还款额与月收入之比一般不超过55%；同一套住房不能申请两次装修贷款。最低贷款额不低于人民币5万元（含5万元），最高贷款额不超过人民币15万元（含15万元）。贷款年限最短为1年，最长不超过10年（含10年），且不得超过借款人法定退休年龄后5年。

　　点评：符合条件的市民可以申请住房公积金装修贷款，一定程度上减轻了购房负担。

　　关键词

　　税收

　　名称：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　要点：《通知》出台后，土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

　　点评：从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

　　名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》

　　要点：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。

　　点评：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。

　　名称：土地增值税提至1.5

　　%要点：东莞市税务部门宣布，从11月1日起，个人转让房地产的土地增值税的征收方式由原来采用先预征后清算的方式，改为直接清算或核定征收；同时，土地增值税征收标准也有调整，将由原来的0.5%加收至1.5

　　%点评：非普通住宅二手交易税费有所提高，提高非普通住宅二手交易成本，最终还是会落到房价上，进一步促使非普通住宅房价上涨。

　　名称：普通住宅标准调整要点：东莞市普通住宅标准调整分为三类，一类标准为6000元/平方米；二类标准为5300元/平方米；三类标准为4500元/平方米。

　　点评：减轻了购买普通住宅的交易成本，主要包括契税和土地增值税等。