“限价房”能限价吗?

　　2007年年末,在推出"双限双竞"政策一年之后,全国第一例公开销售的限价房在欢呼和质疑声中粉墨登场。这一新的政策能否获得良好的效果呢?时间当然会给我们答案,但那要付出时间的代价,我们不妨先从理论上进行推测。

　　在我国百姓评选出的"新三座大山"——教育、医疗、住房中,住房供给制度的改革是市场化程度最高的。但商品房的价格却节节攀升进而达到人们无法接受的地步。市场的最大作用在于将稀缺的资源分配到最需要的人手中,为什么在住房领域显得不那么灵光了呢?

　　从需求角度上看,住房具有消费性和投资性的双重属性,消费性需求和投资性需求都能将各自不同的资金引入这个市场。由于物理上的限制,人们对于自住房的消费总是在一定的半径之内。而对于投资需求而言,只要资金的流动没有问题,距离的远近无关紧要。这样的情况下,中心城市的房地产需求就可大致定量为本市居民的消费需求加上全国居民、甚至全球居民的投资需求。而从供给方面看,房地产的供给受到城市规模的限制总是有限的,在追涨的市场下,供给的速度永远赶不上需求的脚步。

　　面对高涨的价格,政府需要保障的是城市居民对于住房的消费性需求,我们所建立的住房保障制度的核心也就是要将消费性需求从住房总需求中甄别出来,对这部分需求进行补贴。市场经济是以价格机制为核心来分配稀缺资源的,价格机制的特点就是能将每个人不同类型、不同强度的需求通过价格以相同的形式表现出来而方便进行比较。但是这个过程并不是可逆的,我们面对一个均衡的市场价格的时候很难将它回溯到人们不同的需求上去。

　　我们现在的政策思路是将不同需求的购房者分类,在分类的基础上制定价格、保障住房。所以说,限价房政策的核心不在于价格制定在多少,而在于对投资性需求的甄别能力的强弱。经济学上针对这种将需求分类,分别制定价格的情况有一个名词叫做第三级价格歧视。其正常运行的条件有两个,第一就是两种需求的弹性是不同的。这点在住房市场上是存在的,消费性需求的呈刚性,弹性较低;投资性需求变动很快,弹性较高。第二个条件就是两个市场上不存在套利的可能。同样的房屋、同样的货币,价格却一高一低,巨大的套利对市场参与者的吸引不言而喻。政府当然也会对这种套利行为进行管制,不过我们在科尔内的<短缺经济学>里看到,管制最可能带来的后果是黑市交易。频频见于报端的经济适用房"黑白合同"的问题就充分的显示了在高额利润面前管制的无力。

　　限价房的目标受众是经济水平高于经济适用房而又达不到商品房的购买者的群体,限价房在消费者和投资者之间的界限将更模糊,而难以捉摸。限价房政策如果不能在限制投资者套利问题上得到突破,最终难免变为寻租的又一乐土。

　　对市场经济而言,价格机制的破坏是对市场的根本性打击,而在事关民生的住房市场上似乎又不得不为之。扭曲的价格需要的是管制,但是民生问题又需要政策介入。上世纪30年代,哈耶克在回应兰格的"计算社会主义"理论时这样说到:"即使我认可您的这种理论具有的可行性,但您能告诉我为什么在价格机制可以自动、免费的对资源进行配置的前提下,我们却要花费如此大的人力、物力去计算我们应该怎样配置资源呢?"